社科院蓝皮书预测今年房价涨7.6％ 重点城市涨幅或超预期

社科院蓝皮书预测今年房价涨7.6％ 重点城市涨幅或超预期
长江商报 记者江楚雅

中国社会科学院和社会科学文献出版社昨日共同发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16(2019)》（以下简称蓝皮书）。发布会上，中国社会科学院城环所不动产室主任王业强介绍，2018年商品住宅平均销售价格增长12.2%，明显高于预期。2019年预测住宅销售平均价格约9206元/平方米，预期价格增长7.6%，这是全国平均水平。可以推测，部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。

长江商报记者了解到，楼市“金三银四”楼市的小阳春持续蔓延。国家统计局发布的4月份70个大中城市房价数据显示，新房价格环比上涨的城市增至67个。

值得注意的是，2019年商业地产市场的不确定性增强、市场竞争加剧、商业创新加速、存量更新加速、资产证券化加速。从空置来看，预计未来3―5年商业项目平均空置率将达到20%以上，商业整合并购的趋势加速。

楼市小阳春势头延续

蓝皮书显示，2019年，住宅价格上涨趋势未变，应对部分重点城市加强多层面的预测、监测和预警，将防止价格刺激市场引发大幅波动作为调控的重点目标。

国家计局发布的4月份70个大中城市房价数据显示，新房价格环比上涨的城市增至67个，有业内人士指出，这是最近四年以来，新房价格环比上涨城市数量最多的一次。尤其是一线城市，新房和二手房价格环比涨幅均有所扩大。此外，二线城市的新房价格涨幅扩大，二手房涨幅回落；三线城市新房价格涨幅回落，二手房涨幅微扩。

易居研究院研究总监严跃进表示，蓝皮书认为2019年住宅销售平均价格将会增7.6%。单纯从这个数据看，此类幅度小于2018年的水平，但会高于2019年GDP的增幅，所以属于略有降温，但绝对不萧条的状态。实际上今年一季度的时候就有部分城市房价反弹，这其实也说明把控房价、稳定房价也依然是需要进行的。

今年一线城市投资稳增将延续

蓝皮书显示，2018年1―12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比上年同期提高2.5个百分点。虽然2018年全年房地产开发投资依然保持高速增长，但增速比前11个月回落0.2个百分点。

从不同城市看，2018年一线城市投资增速稳步回升，2019年有望延续这一趋势；二线城市投资低速徘徊，年底市场热度明显提升；三四线城市2018年投资增速不断放缓，2019年仍将面临较大的回调压力。

总体来看，投资增速放缓主要受两方面因素影响。一是政策因素。在2018年房地产市场整体调控政策不放松、各地调控手段不断升级的背景下，中小房企投资明显乏力。二是融资环境。虽然在2018年第四季度市场流动性有了较为明显的缓解，但对于房企的直接拉动作用仍有限，从而导致了房企投资增速放缓。

蓝皮书认为土地市场交易也将回归理性。这一点对于当前企业的影响是很大的。实际上近期各大交易所在查处房企违规的行为，后续预计违规拿地和资金运作不规范等都是很大的监管内容。预计接下来部分城市土地市场会有所降温，或者说房企拿地方面会更加谨慎。

仍将坚持“房住不炒”原则

根据蓝皮书，2019年，房地产政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则，但在行业内外部需求因素的影响下可能适度放松。

“房地产调控政策分化是大势所趋。‘一城一策’体现了政策的灵活性，更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。”蓝皮书显示，预计政策调整以结构化方式进行，各地将充分发挥城市政府的主体责任，自下而上，实行局部试探性微调。

蓝皮书指出，在经历了2017年“最严调控年”之后，2018年房地产市场表现出政府调控与市场供需多方的博弈。2019年，货币政策继续放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用比较有限，加之“房住不炒、因城施政”的调控思路并未发生改变，预计2019年房地产市场销售回落，投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。

值得注意的是，蓝皮书认为城镇化率将继续提高1个百分点，严跃进认为，这个数据若是从过去理解，其实是比较常规的，因为这两年城镇化率基本上都是提高1个百分点。但是新的意义在于，很多房企认为三四线城市的城镇化速度会放缓，这其实是有误解的，实际上后续还会发力，尤其是中部城市和贫困县。包括部分城市随着集体建设用地的入市，也往往会有各类机会，即城镇化率提高本身说明市场需求依然强劲。