疫情“黑天鹅”加剧楼市动荡 房企加速变革或“弯道超车”

疫情“黑天鹅”加剧楼市动荡 房企加速变革或“弯道超车”
21世纪经济报道 

随着新冠肺炎疫情不断蔓延，房地产市场出现了前所未有的景象：土地停供、工地停工、售楼中心关闭、新楼盘销售停摆……长期赖以生存的经营模式正受到巨大冲击，不少房企走到了生死的边缘。

为了支持房地产企业平稳发展，截至2月14日，包括无锡、西安、上海、南昌、浙江、南京等国内至少10个省市相继出台了扶持政策。

地方政府出手稳楼市的背后是突如其来的新冠肺炎疫情“黑天鹅”导致的市场下行。

在2月初举办的一场市场形势电话分享会上，中指研究院市场研究总监曹晶晶指出，本次疫情与2003年SARS所处市场环境相比，宏观基本面存在差异，当前经济面临较大下行压力，且目前市场规模持续盘旋于历史高位，大幅度增长的动力明显减弱。近几年房地产政策调控整体处于收紧状态，疫情影响下，房企资金回笼的负面影响正在显现，尤其是高周转企业的运行风险更明显了。

中指研究院预判，2020年全国商品房销售面积同比下降5.0%~6.5%，由于这次疫情所带来的市场影响，预计同比降幅继续下调2%左右。从绝对量上来说会减少3000万~3500万平方米，也就相当于减少了一个武汉的市场总量。

那么，对于疫情带来的巨大市场冲击，广大房企又将如何应对？

疫情加大市场下行压力

其实在疫情爆发前，在经济增速整体放缓背景下中国房地产行业已步入下行通道。

2019年在国内消费动力不足、国外环境紧张等多重压力下，GDP增速正式进入了“6”时代。今年1月中美第一阶段协议顺利签署，短期提振了市场信心，但现阶段新疫情爆发，餐饮、旅游、交通等行业将受到较大影响，制造业、基建等投资也受到了波及，进一步加大了经济下行压力，经济短期企稳时间将延后。

正如中原地产首席分析师张大伟所言，全国各地售楼处基本关闭、工地停工的情况下，现有的房地产政策肯定已经不合时宜。但目前的房地产政策基本都只针对节流有一定的影响，对于房地产企业来说，最大的问题还是资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，房企到3月份将面临普遍性的资金压力。

商业地产、住宅市场客流骤然减少，房企直面资金流压力。房地产市场需求短期疲软，叠加房企加大促销，或将导致房价存下调压力。相比住宅市场，商业地产面临的短期资金压力更大。据商务部监测，2019年春节假期(2019年2月4日至10日)，全国零售和餐饮企业实现销售额约10050亿元，2020受疫情影响，零售、餐饮业的春节档遭遇“寒冬”。

中商数据保守估计，春节期间餐饮(重创八成)、零售(损失五成)、休闲娱乐(几近全损)的损失预测高达5000亿元以上，购物中心业营业额整体损失估算达到八成以上。宁波恒太商管集团总裁胡芳园对21世纪经济报道透露，集团今年度利润预估要下调33.5%。

值得关注的是，据公开信息显示，2020年房地产行业需偿还债券总额为7598亿，1-6月份有3000多亿，与2019年相比是持平的，但是去年下半年以来融资持续收紧，叠加今年年初疫情的影响，房企中很多民营企业短期的现金流会受到明显影响，从现在债务的成本以及负债率来看，还是属于可控的状态，但随着时间的推移可能会出现变化。

此外，目前资本市场波动较大，如果上半年甚至全年竣工和交付的面积下降，会影响整体业绩表现，对股价带来压力，对有大量股权质押的企业也会带来挑战；当前疫情背景下，一些高周转的企业也会面临比较大的资金问题。

中指研究院通过中指土地云工具监测显示，尽管近一年全国高价地项目入市进度明显加快，但入市比例仍很低。据不完全统计，2016年至今全国22个重点城市成交的1000多宗高价地，截至2019年末仅有307个项目开盘，占比不到30%。七成以上的“地王”项目沉淀在房企手中，尤其是在疫情之后，对房企的资金链将会形成更大的压力。

金融机构关注的是以下三类房企的经营风险：存货中高价地项目占比较大的房企；三四线城市布局比较多的企业，因为疫情限制了回乡置业，而在过往，据第三方机构统计的数据显示，有的城市回乡置业销售额可以占比全年25%；疫区布局比较多的企业。

市场冰封加速房企多方变革

面对不断加剧的生存压力，不少房地产企业也开启了自救之路。

记者采访多家房企与商业地产运营商获悉，房企的自救主要体现于上下游产业链联动渡难关。比如，红星美凯龙(601828,股吧)主动采用减免租金的形式支持前端商家，保护商户，共担风险之外，还联合上游工厂给予渠道商、供应商更多帮助。

综合多家券商分析师观点，尽管市场中的置业需求尚存，但会有所延后。疫情较为严重的省市和三四线城市，短期房地产市场调整压力较大。

大型国有企业以及资金比较宽裕的企业穿越周期的能力比较强。在此次疫情中，他们也迅速调整了后期的战略投资方向，比如投资重点二线城市，包括受疫情影响的城市，更多布局变现能力比较强的一二线城市。

业内人士认为，消费者对于公共健康卫生的关注度高涨，未来一线、二线以及强三线城市的建设基础和条件会越来越好，购房需求也会向这些城市倾斜，因此从中长期来看，企业应进一步强化对这些城市的投资。未来，房企应重点关注两类产品:第一类是健康化的产品，第二类是信息化的产品。由于对医疗的关注和对信息及时反馈的关注，这两类产品肯定会受到客户青睐。过去房地产产品强调学位和其他的资源的导入，经过这次疫情，社区医疗未来在房地产产品中的作用会越来越强，建议房企在产品和长期的转型方面关注社区医疗。

这次疫情或许还会促进高周转企业主动降杠杆，更关注资金、营销等方面。一名房企人士对记者透露，公司内部提出要保障二月份的资金端的高效运转，以及销售端的营销手段。后期通过加快开工来对冲疫情造成的损失。从这个角度来看，不少企业管理层认识到保障充裕资金的重要性。

鉴于线下交易的萎缩和暂缓，商业运营的模式也在逐步发生改变，有望加速推动线上交易、智慧零售等非接触交易模式，同时社区商业、最后一公里到家服务也面临新的发展机遇。另外，抗疫情也会促使商业运营企业在商业地产大数据建设和基于数据层面的运用能力得到更大的提升。

房企的投资拿地、营销、融资等方面都面临调整。南京一名房企负责人接受21世纪经济报道采访时表示对后市持谨慎态度，他指出目前大部分项目的网上售楼处于零成交状态，有成交则属于小概率事件。“如果网上销售的是限价盘、一二手价差较大的楼盘，这些项目对于消费者而言有利可图，那么就会有成交；否则，线上卖房效果很弱，但目前也没有更好的办法。”除此之外，现阶段，社区服务和物业管理越来越会影响企业的品牌，也会成为未来行业发展的重要方向。

值得一提的是，部分在100亿到300亿之间的企业，在这一轮中，因为有机会拿到价格合理的一些土地，或存在弯道超车的机会。