地产板块机构悄然抄底，房地产税试点是利空出尽？

gangqin @ 2021年10月26日财经风云

21世纪经济报道

10月25日，在A股市场一片欢腾下，地产板块有些尴尬。

在上周末房地产税试点消息刺激下，房地产板块跌幅超过2%。

于是，一则调侃房地产行业研究员的段子开始流传开来，“又到地产研究员穿上黄外套，戴上袋鼠头盔，把研报塞到电动车座子下面，去送外卖的时候了……”

而在不久之前，房地产板块强劲反弹，市场上曾经流传另一个不同情景的段子，“地产股暴涨，正在送外卖的地产研究员纷纷赶回公司，脱下黄外套，摘下袋鼠头盔，拿出电动车座子下面珍藏多年的研报，眼含热泪：“低估的地产，是A股最后的温柔！”

房地产税试点改革被普遍认为意义重大、影响深远，地产板块的下跌耐人寻味，这一重磅政策着实对其构成实质性利空。

但是，在21世纪经济报道记者采访过程中，受访的公募和私募多家机构人士纷纷表示，房地产板块是利空出尽变利好，已经有机构开始抄底低估的地产股。

还有分析认为，房地产税的消息隐含着一种预期，就是居民的资金将加速从楼市转移至股市，楼市继续向下，而金融资产继续向上。

房市资金搬家成就股市万亿成交

10月25日，房地产税试点改革为市场关注的焦点之一。

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

对这一政策的解读成了市场至关重要的大事。

总的来说，房地产税是为“房住不炒”加了一个砝码。

综合各方声音来看，机构集体倾向于认为，房地产税试点的短期心理预期冲击大于中长期的经济冲击。事实上，房地产税的冲击并没有预估中那么严重。

融通基金逆向策略基金经理刘安坤表示，一是试点期限为5年，距离正式立法期限较长；二是试点城市范围可能为9+1，少于之前所传的30+，所以“积极稳妥”是其基本节奏。

业内人士认为，短期来看，房地产税试点向社会传递强烈的调控信号，意在改变市场“房价永远上涨”的非理性预期，有稳定房价的作用。从中长期来看，房价受房地产税影响不大。

值得注意的是，近两年“房住不炒”的背景之下，大量资金从楼市流入股市。

玄甲金融CEO林佳义表示，“这两年储蓄搬家加速，随着地产调控力度持续高压，资金从地产流出明显。并且今年资金进一步加大了从地产流入股市的速度，这也导致了近两个月沪深两市维持万亿交易量。”

“房地产税试点的刺激下，会进一步地推动炒房资金流入A股。”私募排排网基金经理助理刘寸心说。

建泓时代投资总监赵媛媛也认为，房地产税的试点乃至以后的推广，会在一定程度上削弱房地产的投资属性。因此，部分资金或将转战另一大投资市场——股市。

公开资料显示，2020年新发基金募集资金约3.16万亿元，创历史新高，是2015年的两倍（2015年是大牛市，当年也曾创历史新高）。而2021年以来，新基金募资总金额已突破了2万亿，今年全年有望挑战3万亿关口。

同时，很多投资者开户入市。截至2021年7月末，市场新增投资者数量已连续17个月单月新增超百万。

这意味着，大量的居民看到资本市场的机会，转战资本市场。

那么，从楼市转战股市的资金，是通过什么渠道流入股市的？

“这两年大量资金从地产流出到权益市场中，较大权重流入了‘量化中性’或‘打新’、‘固收+’为主的基金，替换之前投资地产的信托资金，因为这类资金有固收需求。”林佳义说。

“楼市调控加强之后，大量的居民储蓄转向资本市场，未来资本市场的机会只多不少。”前海开源基金首席经济学家杨德龙说。

多家机构看好板块后市

10月25日，此前一直在观望地产股的一位机构人士表示，“我们目前已开始配房地产，主要配置的是流动性好的房地产头部企业，同时还配置了空调等家电行业。”

他的理由是：“地产股的估值比较低，有望出现修复行情。同时这两年住宅交楼将创历史新高——前两年卖的房子到交楼期，空调也会进入安装高峰。”

融通基金逆向策略基金经理刘安坤也表示，地产及地产链“利空落地，若出现明显调整，或可借此加大布局力度”。

“从自上而下视角上看，可关注地产、基建等板块。”刘安坤说。

建泓时代投资总监赵媛媛也指出，房地产对相关股票有情绪上的短暂影响，但是短期针对房地产的金融政策却是在变宽松的。加上四季度利率和风险偏好环境对包含地产行业的大金融有利，所以反而应该借调整的机会加仓。

林佳义表示，房地产税的消息短期打压当天市场情绪。但由于地产板块目前国家明确诉求是稳，故而基于其严重低估及头部企业稳增长的背景，凸显投资高性价比。建议关注负债率低的头部地产企业。市场消息预期很快消化，不改头部企业的价值修复。

中国银河证券复盘了前几轮地产周期，认为当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”，政策已经释放维稳信号，信贷层面放松可期，四季度是较好的布局时机。

“行业整体风险可控，待个别房企风险事件落地之后，行业信用格局重构，集中度进一步提升，利好经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企。”中国银河(601881,股吧)证券指出。

国海证券也认为，房地产税试点授权5年，短期利空出尽。预计后续会有更多针对一手房销售的宽松政策出台来对冲房地产税的不利影响。因而国海证券(000750,股吧)仍然看好地产板块Q4行情。

国海证券认为优质民营房企未来更有望获得超额收益，同时也看好经营稳健的头部房企。

（作者：庞华玮编辑：朱益民）