800天，地产大佬沉浮录

taiyang @ 2022年11月03日财经风云

800天，地产大佬沉浮录

作者 | 曹安浔编辑 | 张晓玲

人类的悲欢并不相通，哪怕他们是大佬。

2020年夏天，"三道红线"横空出世，给狂飙突进的开发商戴上了紧箍咒，行业以空前力度降负债,一大批地产商的命运被彻底改变了。

800天里，有人下滑爆雷、一蹶不振；有人步步稳进、不断突破；也有人收起锋芒，悄然离场。曾经风光的商业大佬纷纷跌落神坛，一些偏居一隅的小众公司又突然冒升，上与下之间，折射的是行业发展逻辑的根本转变，高杠杆冲规模彻底成为了历史。

最直观体现这种风云变幻的，是地产销售排行榜。在2022年前十月的易居克而瑞排行榜中，前三十强中的九位常客已彻底跌落，新面孔快速补位，大佬们来来去去，浮沉之间，描绘的是地产新时代的图景。

只是，无论楼市如何复苏，都再也回不到之前那种高歌猛进的状态了。

大洗牌

一如往昔，克而瑞月度的房企销售排行榜出炉，但榜单上的人们，早有今非昔比。

2022年1-10月，榜单中最受关注的前十名，相比两年前已经发生了巨大的变化。

碧桂园以全口径销售额4032.9亿元，连续多年蝉联第一，并不意外；保利发展以全口径销售额3631.1亿元，位列第二，却令人侧目。

事实上，今年上半年、前八个月、前九个月、前十个月，保利的全口径累计销售额都超过万科，至今已经连续三个月位列第二，实现了保利前董事长宋广菊"回到前三"的夙愿。

市场惊叹之余都在猜测，到今年年底，保利是否会成为行业老大？毕竟，保利发展现任董事长刘平也提出了"进三争一"的目标。

当然，这并不意味着被保利反超的万科，就是在退步。行业风险多发期，基本盘稳住不失为一种实力。1-10月，万科以全口径销售额3406.7亿元，位列第三。

此外，中海地产、华润置地逆势而上，前十月中海销量名列第4，华润名列第5，实现了自身的重要突破。

至此，前十个月迎立潮头的地产前五强，已有四家位次变动，两家被挤下神坛，这两位大佬是，恒大许家印和融创孙宏斌。

许家印和孙宏斌，曾经是地产行业最受人瞩目的明星大佬，一个身披 "宇宙第一大房企"光环，曾多年蝉联全球地产首富，另一个是业内有名的并购王，2017年融创并购涉及金额高达千亿元，每一次出手,都吸睛无数。

在2020年之前，他们执掌的公司都是行业前五常客，身列四巨头。但2020年之后，恒大、融创跌落前五，孙宏斌境遇好一些，前十月融创仍位列第十。

许家印就难过很多了，1-10月，恒大仅位列行业第42，而2020年同期恒大还是第2。

两年间大跌了四十名，这也是许家印为过去超高杠杆、激进扩张付出的惨痛代价。从如日中天的巨头，到如今的自救不暇，许老板这一次跌落，很可能再难重回顶峰。

前五之外，第六到第十名也是大佬频换。世茂、绿地跌出前十，招商蛇口、金地、龙湖、绿城冲进前十，而在以前，它们经常徘徊在前十之外。

金地董事长凌克和龙湖刚卸任的董事长吴亚军，作为头部优质民企的掌舵人，多年来以理性稳健的风格执掌公司，如今终于等到了机会，实现了排名的突破。

除了前十名的剧烈轮换，还有很多大佬从排行榜前三十跌落了。

两年前，销售前三十强的常客，例如阳光城、龙光、正荣、富力、雅居乐、佳兆业、奥园、祥生等千亿房企，今年基本跌出了前三十。这批跌落的大佬，如阳光城林腾蛟、富力李思廉、张力、奥园郭梓文等，之前也大多以高杠杆高周转闻名。

与之相反，新的大佬顺势浮出了水面。以前经常徘徊在三十强之外的建发房产，前十月排名提升至第12；此外，越秀地产、华发股份、远洋集团、中国铁建、首开股份等也都大幅进步，成为前三十中的新面孔。

回首这两年，过去高歌猛进，超高杠杆的民营地产大佬大多跌落，无暇再做规模之争，而是忙着自救求生存，而之前被视为过于保守的央国企、优质民企则逆势上升，成为榜单里的中流砥柱。

克而瑞研究中心表示，百强房企1-10月操盘金额同比降44%，仍为较高水平，企业整体的销售去化压力在进一步加大。

新时代

在这场历史性的大变局中，寒风吹落了很多大佬，也对房地产的规模造成了冲击。首先是巨头的年销售规模，将从六七千亿回落到三四千亿，千亿房企的数量也明显下降。

2022年1-10月，三千亿级房企数量为3家，2020年同期则有5家；千亿房企数量为16家，2020年同期为27家。

随之而来的，前三十强入围门槛也在降低。克而瑞数据显示，从2020年1-10月的920.4亿元，变为2022年同期的502.2亿元，同比大降45.43%；百强房企1-10月累计销售操盘金额59215.3亿元，同比降幅为41.4%。

行业总体规模也受到较大冲击。国家统计局数据显示，1—9月份，商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，商品房销售额99380亿元，下降26.3%。

易居企业集团首席执行官丁祖昱预计，由于住房需求饱和、购买力透支、市场疲软等多方面影响，2022年行业销售规模将大幅回落，回落幅度至少在30%以上，全年销售面积将在12亿平方米至13亿平方米之间。

丁祖昱表示，中长期来看，行业销售规模大概率回落至12亿平方米左右，相当于2014年和2015年的水平。

一年时间，房地产销售回到了七年前。许多曾怀抱万亿梦想房企，比如碧桂园、恒大、万科、龙湖等，都很难等到这一天了。

深层次的原因则是，房地产基本的发展逻辑改变了，从过去的规模之争演变为运营、服务之争，开发商不再是单纯的开发商，而是要转变为城市运营商了。

克而瑞指出，目前行业格局正从"强者恒强"转向"稳者更强"。中长期来看，行业竞争将以稳健经营、具备发展韧性、产品力交付力强、市场认可度较高的央国企以及部分优质民企为主导。

去年初，融创董事长孙宏斌就曾提到，房地产的底层逻辑已经改变，可惜融创还未充分适应这一改变，就在大变局中站位失败。

可以预见，随着规模回落企稳，行业销售榜剧烈洗牌也将告一段落，榜单将再难出规模黑马，下半场，大佬们的新战场将是经营能力等方面的竞争。

最近几天，龙湖创始人吴亚军退休成为行业热议的话题。在她身后，是更多的地产大佬的命运轨迹也已经被改变。

许家印、孙宏斌、许荣茂、张力、李思廉、潘石屹……，这些过去30年在房地产行业叱咤风云的大佬，如今都在行业调整中失去了往日的光芒，而一些曾被诟病太慢的大佬，如郁亮、凌克、颜建国、许永军，以及新近冒出的刘平、李欣、张亚东、陈序平等人，将在下半场中，开启新的王者之争。

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