800天,地产大佬沉浮录
taiyang @ 2022年11月03日 财经风云
800天,地产大佬沉浮录 作者 | 曹安浔编辑 | 张晓玲 人类的悲欢并不相通,哪怕他们是大佬。 2020年夏天,"三道红线"横空出世,给狂飙突进的开发商戴上了紧箍咒,行业以空前力度降负债,一大批地产商的命运被彻底改变了。 800天里,有人下滑爆雷、一蹶不振;有人步步稳进、不断突破;也有人收起锋芒,悄然离场。曾经风光的商业大佬纷纷跌落神坛,一些偏居一隅的小众公司又突然冒升,上与下之间,折射的是行业发展逻辑的根本转变,高杠杆冲规模彻底成为了历史。 最直观体现这种风云变幻的,是地产销售排行榜。在2022年前十月的易居克而瑞排行榜中,前三十强中的九位常客已彻底跌落,新面孔快速补位,大佬们来来去去,浮沉之间,描绘的是地产新时代的图景。 只是,无论楼市如何复苏,都再也回不到之前那种高歌猛进的状态了。 大洗牌 一如往昔,克而瑞月度的房企销售排行榜出炉,但榜单上的人们,早有今非昔比。 2022年1-10月,榜单中最受关注的前十名,相比两年前已经发生了巨大的变化。 碧桂园以全口径销售额4032.9亿元,连续多年蝉联第一,并不意外;保利发展以全口径销售额3631.1亿元,位列第二,却令人侧目。 事实上,今年上半年、前八个月、前九个月、前十个月,保利的全口径累计销售额都超过万科,至今已经连续三个月位列第二,实现了保利前董事长宋广菊"回到前三"的夙愿。 市场惊叹之余都在猜测,到今年年底,保利是否会成为行业老大?毕竟,保利发展现任董事长刘平也提出了"进三争一"的目标。 当然,这并不意味着被保利反超的万科,就是在退步。行业风险多发期,基本盘稳住不失为一种实力。1-10月,万科以全口径销售额3406.7亿元,位列第三。 此外,中海地产、华润置地逆势而上,前十月中海销量名列第4,华润名列第5,实现了自身的重要突破。 至此,前十个月迎立潮头的地产前五强,已有四家位次变动,两家被挤下神坛,这两位大佬是,恒大许家印和融创孙宏斌。 许家印和孙宏斌,曾经是地产行业最受人瞩目的明星大佬,一个身披 "宇宙第一大房企"光环,曾多年蝉联全球地产首富,另一个是业内有名的并购王,2017年融创并购涉及金额高达千亿元,每一次出手,都吸睛无数。 在2020年之前,他们执掌的公司都是行业前五常客,身列四巨头。但2020年之后,恒大、融创跌落前五,孙宏斌境遇好一些,前十月融创仍位列第十。 许家印就难过很多了,1-10月,恒大仅位列行业第42,而2020年同期恒大还是第2。 两年间大跌了四十名,这也是许家印为过去超高杠杆、激进扩张付出的惨痛代价。从如日中天的巨头,到如今的自救不暇,许老板这一次跌落,很可能再难重回顶峰。 前五之外,第六到第十名也是大佬频换。世茂、绿地跌出前十,招商蛇口、金地、龙湖、绿城冲进前十,而在以前,它们经常徘徊在前十之外。 金地董事长凌克和龙湖刚卸任的董事长吴亚军,作为头部优质民企的掌舵人,多年来以理性稳健的风格执掌公司,如今终于等到了机会,实现了排名的突破。 除了前十名的剧烈轮换,还有很多大佬从排行榜前三十跌落了。 两年前,销售前三十强的常客,例如阳光城、龙光、正荣、富力、雅居乐、佳兆业、奥园、祥生等千亿房企,今年基本跌出了前三十。这批跌落的大佬,如阳光城林腾蛟、富力李思廉、张力、奥园郭梓文等,之前也大多以高杠杆高周转闻名。 与之相反,新的大佬顺势浮出了水面。以前经常徘徊在三十强之外的建发房产,前十月排名提升至第12;此外,越秀地产、华发股份、远洋集团、中国铁建、首开股份等也都大幅进步,成为前三十中的新面孔。 回首这两年,过去高歌猛进,超高杠杆的民营地产大佬大多跌落,无暇再做规模之争,而是忙着自救求生存,而之前被视为过于保守的央国企、优质民企则逆势上升,成为榜单里的中流砥柱。 克而瑞研究中心表示,百强房企1-10月操盘金额同比降44%,仍为较高水平,企业整体的销售去化压力在进一步加大。 新时代 在这场历史性的大变局中,寒风吹落了很多大佬,也对房地产的规模造成了冲击。首先是巨头的年销售规模,将从六七千亿回落到三四千亿,千亿房企的数量也明显下降。 2022年1-10月,三千亿级房企数量为3家,2020年同期则有5家;千亿房企数量为16家,2020年同期为27家。 随之而来的,前三十强入围门槛也在降低。克而瑞数据显示,从2020年1-10月的920.4亿元,变为2022年同期的502.2亿元,同比大降45.43%;百强房企1-10月累计销售操盘金额59215.3亿元,同比降幅为41.4%。 行业总体规模也受到较大冲击。国家统计局数据显示,1—9月份,商品房销售面积101422万平方米,同比下降22.2%,商品房销售额99380亿元,下降26.3%。 易居企业集团首席执行官丁祖昱预计,由于住房需求饱和、购买力透支、市场疲软等多方面影响,2022年行业销售规模将大幅回落,回落幅度至少在30%以上,全年销售面积将在12亿平方米至13亿平方米之间。 丁祖昱表示,中长期来看,行业销售规模大概率回落至12亿平方米左右,相当于2014年和2015年的水平。 一年时间,房地产销售回到了七年前。许多曾怀抱万亿梦想房企,比如碧桂园、恒大、万科、龙湖等,都很难等到这一天了。 深层次的原因则是,房地产基本的发展逻辑改变了, 从过去的规模之争演变为运营、服务之争,开发商不再是单纯的开发商,而是要转变为城市运营商了。 克而瑞指出,目前行业格局正从"强者恒强"转向"稳者更强"。中长期来看,行业竞争将以稳健经营、具备发展韧性、产品力交付力强、市场认可度较高的央国企以及部分优质民企为主导。 去年初,融创董事长孙宏斌就曾提到,房地产的底层逻辑已经改变,可惜融创还未充分适应这一改变,就在大变局中站位失败。 可以预见,随着规模回落企稳,行业销售榜剧烈洗牌也将告一段落,榜单将再难出规模黑马,下半场,大佬们的新战场将是经营能力等方面的竞争。 最近几天,龙湖创始人吴亚军退休成为行业热议的话题。在她身后,是更多的地产大佬的命运轨迹也已经被改变。 许家印、孙宏斌、许荣茂、张力、李思廉、潘石屹……,这些过去30年在房地产行业叱咤风云的大佬,如今都在行业调整中失去了往日的光芒,而一些曾被诟病太慢的大佬,如郁亮、凌克、颜建国、许永军,以及新近冒出的刘平、李欣、张亚东、陈序平等人,将在下半场中,开启新的王者之争。 风险提示及免责条款 市场有风险,投资需谨慎。本文不构成个人投资建议,也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资,责任自负。
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