“三箭齐发”点燃地产政策拐点信号房企寻觅房地产新发展模式新锚点

zhonghua @ 2022年12月30日财经风云

"三箭齐发"点燃地产政策拐点信号房企寻觅房地产新发展模式新锚点

每日经济新闻记者黄婉银

2022年，房地产业经历了极不平凡的趋势变化，多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有，年初以来调控政策及信贷环境不断优化，但政策效果并不明显，房地产市场深度调整态势未改。

下半年以来全国各地逐步优化放松疫情管控，多地不断持续松绑限购限贷，同时多部门持续出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大。11月开始，先后出台金融16条、进行国有大行授信房企、允许符合条件房企重组上市与恢复融资，"三支箭"齐发带动房地产行业形成银行贷款、企业发债、信托、预售资金、股权融资等多维度的融资支持政策体系，行业迎重大利好。

政策支持的核心一方面是为房企提供相应的融资支持，缓解资金压力，稳定市场主体预期；另一方面，亦是带动市场销售恢复，提振市场情绪，稳住购房者信心。对房企而言，当下正是依据新时期、新市场坐标建立房地产新发展模式的时机，用好产品、好服务、可持续性的业务服务消费者、服务市场成为当前房企的主要共识。

行业长期稳定前提明晰地产新发展模式

"三支箭"政策可以说是瞄准了当前地产市场的主要矛盾，意在解决核心问题，有望带动地产行业向常态回归。但仅凭这"三支箭"，恐怕还是难以保证地产行业的长期稳定发展。地产市场的长期稳定发展有赖于预期的稳定，其中关键在于明晰地产行业发展的新模式。

房地产各业态有各自特点和规律，如果仅沿用，或复制传统住宅开发模式、政策、金融支持等去发展新业态，必然出现种种问题和困难，无法有效支撑国民经济发展对空间场所和服务的需求。

房企要以服务国家产业转型升级为导向，为工、农业、第三产业提供新的优质空间和场景，为房地产产品力、运营力、服务力的提升提供有力支撑，从产品和企业行为上实现可持续发展、实现企业和行业的发展升级……唯此才能构建和推动房地产新模式发展。

中银证券研报指出，要构建地产行业新发展模式，不能只盯着房价这个数字，而应该以提升居民的获得感为目标。不从造成高房价的供需矛盾入手，而只盯着房价做文章，很难提升居民的获得感，也容易在地产市场中造成新的扭曲，降低市场运转效率，甚至反而降低居民的获得感。

因此，房企也应该顺势而为，把握行业发展的新阶段，明晰地产新发展模式。正如万科董事会主席郁亮所说，"当你具备了好的能力，具备了做好产品的能力，才可以活下去，见到微光。只要我们种好地，一定会渡过难关。"万科在住宅项目的装修、社区绿化、商业配套等方面都花了很多功夫去打造，做成出色的产品。

华南的另外一家低调的房企方直集团也是如此，其于1998年诞生于粤港澳大湾区，从成立开始就确立了以品质驱动发展的战略，将产品和品牌作为企业的安身立命之本，将品质视为生命。

以产品服务为导向房企转向可持续发展

随着房地产长效调控机制愈加深化，行业稳健发展之势愈加明晰，房企到了硬实力和软实力皆需比拼的阶段。于市场端、消费者也是如此，在"保交楼"成为行业核心关注点的当下，房企的产品力、服务力、交付力变得愈发重要，不仅成为企业未来能够赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心能力，也是房企穿越新周期最重要的砝码。

方直集团发展至今，其并未追求快速的规模增长，而是匠心研究打磨产品，行业对其冠以"小绿城"之称。2004年，方直集团在打造山水华府项目，因初期样板房未达到预期的高品质要求，创始人直接将样板房砸掉重建。

凭借对高品质项目的追求，方直集团依靠惠州"山水华府"项目一炮而红。随后历经二十余载的沉淀，逐步形成了"4+ X "产品系，分别为："湾墅系列""天颂系列""铂雅系列""乐风系列""X 系列"，致力于为全生命周期人群，构筑理想的人居环境。

成长至今，方直集团始终以客户为导向，形成多元化的产品结构和创新的产品，以提供高质量住宅为己任。为使产品满足不同消费人群的需求，方直通过对客户的要求及喜好进行深入研究，并针对不同客群研发了丰富的产品线，构筑理想的人居，推出了覆盖从质量刚需到顶级物业且已成熟的「4+X」的产品线，树立了现代城市高品位人居生活典范。

同时，方直旗下物业服务集团方直心生活，基于对过去十余年标准化基础服务的探索，正式发布"方直生活六心服务体系"，以更细致和细分的服务，提升生活品质。

又如时代中国在当前的行业环境下，不仅做好住宅交付，2022年已交付超25000户住宅，甚至还提升产品配套，不断在项目的教育、商业上不断加大力度。截至近期，时代中国大湾区在售项目中自营幼儿园已开园的有7个，中小学方面，有8个项目已完成引进优质学校。在社区配套方面，时代中国积极引进麦当劳、肯德基、华润万家等知名品牌企业；引进樊登读书会等品质服务组织，建设以业主生活需求为中心的多元化生活圈。

据不完全统计，时代中国大湾区旗下已签约引进肯德基的项目近年达到6个，分别是南沙天逸、中新倾城、增城名著、广州云来、佛山创客、佛山爱车小镇；签约引进麦当劳的项目达5个，分别是从化印象、东莞香海、肇庆星湖印记、佛冈著作、清远香海二期；此外还有10余个项目的社区商业在大力推进招商中。

除了优质学校、社区商业这种大类资源的引进，时代中国在交付细节上，做得也尽心尽力，执着力十足，按时、按质、按量地将最好的产品交付给业主。

在住宅产品上，时代中国就悄悄改进了厨房内窗扶手的位置，比普通楼盘矮20公分，切实解决业主日常难越过台面够到窗把手的痛点。还有为了安全，特地将儿童区地垫的厚度翻倍；为了双胞胎推车可以畅通无阻，特地加宽门口道闸；为匹配"大朋友"的身材，儿童器械滑梯宽度增加了13公分……这些产品细节的改进足见用心与打磨。

沉下心来、俯下身子去倾听购房者的声音，解决美好生活的痛点，为业主们引进最优质最适宜的生活配套、做好细致的服务，不仅是当下购房者所需要的，更是房企转型可持续发展的利器。

房企摆脱住宅桎梏多元融合助力城市经济

构建新发展模式，企业应当全面深刻理解房地产业内涵，打破"住宅等同于房地产"，"房地产就是指住宅"的思想桎梏、制度桎梏，克服短平快、急功近利。

在住宅开发之外，绝大多数房企多年来都在持续探索、布局经营性业务，如商业地产、产业地产、长租公寓、物流、代建等等。过去几年由于住宅市场风头正盛，这些经营性业务多数都被市场忽视。但行至如今，这些业务反而成为房企新阶段的发展基石之一。

本轮中债增在为企业担保时，通常要求相应的反担保。银行机构也需要看这种企业的勾兑能力和抵质押物是否优质，目前来看并不会放开敞口，所以抵押物充足是必要条件之一。

克而瑞指出，无论是中债增还是"第二支箭"融资，基本面销售情况较好或拥有优质抵押物的民营房企获支持的概率更大。此前由于投资性房地产估值下行、疫情常态化等影响下，商业地产成为房地产企业扩张的掣肘，但目前来看，这部分资产也成为房企融资的重要加持。

另外，商业地产、产业地产等更是服务城市的业务，也是房企与城市发展共生共长的抓手。商务写字楼作为城市经济发展的重要载体，对推动社会经济高质量发展有着重要的意义。

不久前，广州市商务局正式发布《广州市2022年超甲级、甲级商务写字楼评定结果名单》，经综合评定，时代商业集团旗下：「时代地产中心、时代·芳华里（广州）A3 栋」两座写字楼均获评"甲级商务写字楼"，未来将承担更多城市建设职责，推动城市发展。

时代地产中心为时代中国总部大楼，于2018年完成焕新升级，2019年获得"越秀区主题商务楼宇"的荣誉称号，是政商一体金融核心。时代·芳华里（广州）是番禺汉溪商圈的智慧综合体，本次获评实现番禺区甲级写字楼零突破，开启番禺万博CBD高质量商务时代。

时代·芳华里（广州）位于广州南拓中轴的汉溪万博商圈，地铁3、7号线汉溪长隆站上盖，总建筑面积约21万平方米，包含写字楼和购物中心两部分，其中写字楼是为新一代总部级企业创造的集国际标准办公、绿色人文体验、多元商业的新商务生活创变产品。

开业以来，项目以近乎满租的成绩成为番禺标杆商务空间，吸引虎牙科技、三菱电机、康师傅集团、百事可乐等多家国际500强企业及产业龙头总部入驻，形成互联网+总部经济的产业集群，并依托优质商务配套资源，汇聚区域文旅流量，助力入驻企业成长。

本次双项目获得甲级写字楼荣誉，除了项目自身具备优质的基础条件，更得益于时代商业集团二十年来的园区运营管理经验。时代商业集团打造了高品质产品，并前瞻性构建立体运营服务体系，实现更温度、更高效、更无界的运营管理，打造互动、成长、链接的产业发展新生态。

方直集团旗下方直前海国际文化中心也在近期与深圳曦茉文创有限公司在深圳前海隆重举行入驻签约仪式，正式携手打造集城市微度假、市集生活、户外运动、音乐文化的一站式城市户外商业综合体。

方直前海国际文化中心是以深港新生代创意工作与生活休闲方式为第一视角的创意产业园项目，定位深圳新生代泛文化头号社区和元宇宙数字经济产业孵化器，搭建深港科技创新、文化交流的平台，目前已吸引比亚迪(002594)、深圳头部原创音乐HOU LIVE、无人驾驶环卫车独角兽城市之光、世界500强旭化成全资子公司研发中心、深圳·长羲中济等数字经济、文创、汽车等知名企业相继入驻。

方直投资集团总裁谢昊狄表示："在地产可持续化的当下，专业、强劲的资产运营管理能力是我们未来长远发展的核心要义。方直前海国际文化中心未来不仅仅是文化园区、前海人办公的工作'场'，更是互动交流的社交'场'，是粤港澳大湾区第一个永不落幕的数字文创产业园区。"

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