若存量房贷降息，潜在空间几何？

taiyang @ 2024年09月02日财经风云

若存量房贷降息，潜在空间几何？

开源证券

若调降存量房贷利率，潜在空间或2倍于2023年9月。

8月金融、通胀、经济、PMI等数据一致体现了当前经济弱修复态势，往后看，9月、10月可能是经济企稳和政策加码的重要观察窗口：一则前期政策效果陆续释放，发改委要求3000亿超长债支持"两新"于8月底前全部下达，政策效果有望体现于9月经济数据；二则新一轮政策窗口趋近，财政已加快发力，央行指出研究储备增量政策、大概率将跟随美联储降息，以及进一步观察会否收储再贷款扩容、中央财政贴息收储、存量房贷降息，必要时可能增发国债（类似2023年10月24日）。

其中，存量房贷降息通过金融机构让利的方式减少了居民偿债负担、变相提高居民可支配收入，若落地则潜在空间和减负效果如何？

(1)首先看2023年9月调降，主要面向存量首套房，央行指出"政策实施首周有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元人民币、平均降幅73BP"，即居民每年减少偿付1584亿元。

(2)其次，若后续予以落实，乐观情形下可能包括两部分调降：一是面向存量非首套房、类似于2023年9月的补降，存量非首套房贷规模约37.8-21.7/98.5%=15.8万亿元，按50-75BP则居民每年减少偿付788-1182亿元；二是2024年5月17日取消房贷利率下限，2024Q2加权平均房贷利率迅速下降24BP，而存量房贷并未享有，该部分若按30-40BP则居民每年减少偿付1134-1515亿元。两者合计对应潜在调降空间1922-2693亿元，占2023年居民可支配收入的0.35%-0.49%。考虑到银行息差压力，实际落地有不及预期的可能性。

(3)在《试论地产需求政策的有效性边界》专题中，我们复盘了海外国家金融风险/地产出清的时点，共性在于居民偿债比率收敛于11%-13%的水平，我国同样符合这一规律。往后看，若存量房贷利率下调、央行跟随美联储降息、收储扩容等，该指标有望修复至11%以下，短期地产或有反弹。但核心或在于收入性政策，一定程度上决定了美国地产B浪反弹有韧性、日本没有韧性。

本文内容节选自开源证券研究所已发布报告：《人若存量房贷降息，潜在空间或2倍于2023年9月——兼评8月PMI数据》（发布时间：20240831），具体分析内容请详见报告。若因对报告的摘编等产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

分析师：何宁（S0790522110002），hening@kysec.cn

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