房地产迎来史诗级助攻

gangqin @ 2024年10月01日 财经风云

房地产迎来史诗级助攻

周智宇


重估中国房地产。
作者 | 周智宇

编辑 | 张晓玲

仿若一个轮回。2014年"930"新政全面引爆了楼市投资潮,拉开了房地产市场波澜壮阔的八年,国民财富也随之快速增长。

十年后,房地产市场预期低迷之际,又迎来史无前例的"929"新政。

广州时隔14年取消限购、上海、深圳等一线城市继续松绑、存量房贷利率下调……继高层9月26日发声,提出房地产市场"止跌回稳"后,赶在十一黄金周前,一套政策组合拳在9月29日快速落地。

楼市政策落地的同时,对股市的支持政策接连出台,A股、港股也已提前反应。从上证指数打响2700点保卫战,到突破3300点,短短数日,恍若隔世。

资产价格的快速修复,让市场预期发生了大反转。如果造福效应持续,消费者的购买力将随之逐步修复。稳预期才能稳信心,这会是打破过去三年下沉螺旋的关键。

房地产也能够伴随着这轮中国资产重估周期,走出泥泞,进入全新阶段。对于接下来的市场,理应更加乐观。

当然,全新的周期里,房地产市场的主要参与者,以及游戏规则,都发生了翻天覆地的变化。市场正在回来,但一切都不一样了,楼市也难现泼天富贵。

抢筹
继高层提出房地产市场"止跌回稳"说法不过3天时间,住建部罕见地针对一线城市提出政策宽松指引。

9月29日的住建部党组会议上提出,支持一线城市用好调控自主权。随后,一线城市政策快速跟上。广州打响一线城市取消限购第一枪,上海、深圳的限购要求也是近二十余年最宽松的状态。

相比"5.17新政",此番政策落地速度更快,力度更强。从股市到楼市,地产行业更是迎来了久违的暖意。

投资者正用真金白银抢筹。过去三个交易日里,上市房企的股价快速被拉出底部区域。

万科A连续收获3个涨停,股价回到年线上方,市值来到人民币1159.7亿元;中海地产、华润置地等央企和优质民营房企的股价也快速飙升,龙湖集团三天暴涨超80%;至于在港上市的出险房企,股价动辄翻倍。

有多位房产中介表示,新政出台后,业主显然更有底气了,开始出现反价。像深圳网红楼盘华润城润府,多套房源挂牌价普遍上调30-100万元不等;在上海、广州等地,也出现业主本在和客户协商价格,新政后业主涨价,客户立马接受的现象。

一手房市场也喜报连连。某华南房企深圳营销负责人对华尔街见闻表示,9月29日当晚新政出炉前,该公司在深圳项目3小时就销控6套,随后在9月30日上午,又售出了13套。

龙湖集团人士也告诉华尔街见闻,在新政出台后,不少此前出于对市场的观望或首付限制没有出手的客户立即下定,客户购买信心和支付能力在新政支持下大幅提升。像上海龙湖观萃项目,9月27日首开便"日光",卖出15亿;北京龙湖观萃则在9月单盘销售10亿后,还将在十一期间加推,待假期结束后预计将全线涨价。

投资者、房企销售和中介们都希望抓住这难得的政策窗口期,加速抢收。

在受访者看,从资本市场的角度来看,房企或已逐渐走出低谷期,但楼市尚需进一步政策呵护,改善市场预期。

一个明显的指标是市净率(PB)的修复。在此轮股价上涨前,投资者对于房企普遍给予较低估值,认为房企需要大幅折价出售资产。这也使得,万科A、龙湖和中海地产等头部房企此前市净率在0.3左右,出险房企的市净率则更低,在0.1-0.2附近。随着此轮股价上涨,龙头房企的市净率则来到0.5以上,仍有一定修复空间。

瑞银全球金融市场部中国主管房东明认为,在近期强政策信号的推动下,市场预期已经有了比较明确的改变,投资者信心也有显著恢复。接下来的关键是基本面的跟进。

通常股市会领先于行业3-6个月反转、企稳,并随着基本面的稳定,股价随之稳住。楼市的见底回升,也同样需要一定时间稳住预期,形成可持续的正反馈。

中原地产市场分析师卢文曦判断,从交易量的角度来看,上海等城市的楼市交易量有望止跌企稳,四季度成交量则会走出翘尾行情。

中信证券分析师陈聪指出,一线城市房价有望在年内率先止跌,从而带动全国其他地方房价止跌。若政策并未达到止跌目标,则预计各地仍有充裕的、进一步出台政策的空间。

这个过程中,资产端若能修复,将让房企的价值进一步增厚,业绩也会更有弹性。尤其是中海、万科等在核心城市密集布局、还有大量资产的房企能够率先受益。

沿着股价修复,基本面稳固,资产价值修复的路径,房地产估值也能得以重估。

周期
成也预期,衰也预期。预期的作用下,人类的欢愉与苦楚也成倍放大,成为周期轮转中的注脚。

从巨头喊出万亿口号、千亿黑马狂飙,到昔日巨头不断倒下,国企也栗栗自危。短短十年,已换了人间。

每一轮周期当中,房企、机构和购房者形成了关系微妙的三角循环。房价持续上涨的预期,刺激着购房者不断放大杠杆入市;房企也在过去走上"高周转、高负债、高杠杆"的路子,争抢地王;背后则是金主涌现,金融机构为购房者、房企源源不断提供弹药。

这也使得在2014年930新政后,持续到2016年末的宽松周期,推动着房地产市场开启了一场波澜壮阔的上升周期。中国新房销售面积从2014年时12亿平米,一路飙升至2019-2021年时的17-18亿平米规模。

期间,在金融的支持,预期放大作用下,市场出现供需错配。大量商品房被卖给了加杠杆上车的人,以及互联网、金融等行业的高收入人群;如今,"去杠杆"成为主旋律,叠加经济增速放缓,高薪行业盛景不再,地产行业的繁荣也难以持续。

这也意味着,此次楼市的宽松,难现十年前的辉煌。

瑞银亚洲经济研究主管汪涛认为,在高层提出稳定房地产市场,并列出该行业的一些关键问题后,具体执行情况将是关键。至少从目前看,还未有政策表明,去库存项目或融资即将发生重大调整,或是对开发商的信贷支持即将大幅加强。

有分析人士称,目前的政策主要还是在对限购、信贷进一步宽松,让更有意愿、能力的人加杠杆,主要是释放改善性需求。如果接下来在财政政策上还能进一步跟进,楼市整体预期恢复的速度,有望提速。

中信证券则分析指出,预计政策上接下来会加快改革房地产融资模式和预售模式,加快建立房地产发展新模式,告别高杠杆、高负债、高周转的三高模式。需求端也以释放改善性需求,严控增量,优化存量为主。

无论是房企融资模式上从过去总对总转向项目抵押贷款,还是在商业物业、租赁住房等领域公募REITs常态化发行,都昭示着房地产市场接下来发展方向已变。

房地产市场的止跌回稳,也绝非走上过去的老路,大开大合。而是要在全新的经济环境、行业周期里,寻找到行业可持续、健康发展的新路。一个新的房地产时代帷幕也随之拉开。

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