地产政策的“四四二”组合有哪些增量

taiyang @ 2024年10月18日财经风云

地产政策的"四四二"组合有哪些增量

广发证券王丹

本次发布会指出，将审批贷款规模由当前的2.23万亿元提高至2024年底的"超过4万亿元"，增量为1.77万亿元。广发证券表示，白名单制度年初陆续落地以来，其执行效果以及执行过程中遇到的问题均已比较清晰，目前相当于"进一步优化+督促落实"，政策信号相对比较积极，后续信贷数据是一个重要的观察变量。

摘要

第一，在10月17日国新办发布会上，住建部将稳地产政策"组合拳"简要概括为"四个取消、四个降低、两个增加"。这一"四四二"组合中的有些政策自9月24日以来一揽子政策出台已陆续落地，本篇我们主要关注本次会议释放的增量政策信息。

第二，增量政策之一："新增货币化安置100万套城中村和危旧房改造"。其中关键细节包括：（1）采用"货币化安置方式"；（2）住建部指出，仅在全国35个大中城市需要改造的城中村就有170万套。全国城市需要改造的危旧房有50万套，本次提出的100万套是针对其中比较成熟的项目；（3）资金来源集中在三个方面，开发性、政策性金融机构专项借款，地方政府专项债，商业银行贷款，同时给予税收优惠；（4）区域上重点支持地级以上城市，重点关注群众意愿强、安全隐患突出、征收安置方案扎实、资金大平衡方案总体平衡的项目；（5）住建部在表述上进一步留下了空间，"这种需求是实实在在的，而且还会有更大需求"、"只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度"。我们理解，这是自上一轮集中棚改货币化以来，货币化安置方式重新出现，其影响依旧值得关注。虽然100万套规模显示出积极稳妥推进的整体思路（2015年完成601万套，货币化安置比例29.9%），但从政策表述看，这不是最终上限。它打开了一个政策方向，如果"止跌回稳"这一目标未能实现，则政策可以视情况继续加码。

第三，增量政策之二："将白名单项目信贷规模增加到4万亿元"。本次发布会指出，将审批贷款规模由当前（截至10月16日）的2.23万亿元提高至2024年底的"超过4万亿元"，增量为1.77万亿元。政策同时强调，"城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入白名单，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求"。国家金融监管总局指出，已经指导各家银行在现有工作专班机制基础上，进一步加大力度，逐项目落实贷款投放进度，适度下放审批权限，提高审批和放款效率，按照项目建设进度，及时发放贷款。我们理解，白名单制度年初陆续落地以来，其执行效果以及执行过程中遇到的问题均已比较清晰，目前相当于"进一步优化+督促落实"，政策信号相对比较积极，后续信贷数据是一个重要的观察变量。

第四，增量政策之三：取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策。发布会指出，目前财政部正在研究明确与取消普通住宅和非普通住宅相关的增值税和土地增值税政策。这一表述并非完全是增量，实际上在10月12日发布会上财政部已经初步阐述。今天发布会指出，总的考虑有三个方面：一是统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，作出科学合理的安排；二是赋予地方一定的自主权，保持政策的稳定性和公平性；三是有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳，具体政策正在抓紧履行相关程序。从"有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳"这一表述来看，待出的政策应是以激励需求、通过降低交易成本提升市场活跃度为基本考量的。

第五，回顾9月26日中央政治局关于房地产市场定调，一个目标较为明确，即"促进房地产市场止跌回稳"，具体六大政策方向，包括"商品房建设严控增量、优化存量"、"加大白名单项目贷款投放"、"盘活存量闲置土地"、"调整住房限购"、"降低存量房贷利率"、"完善土地财税金融等政策"。从9月24日一揽子政策，到9月底北上广深等城市地产政策优化，10月12日财政部宣布扩大专项债使用范围至土地储备和收购存量房、优化房地产相关税收，再到本次发布会的新增货币化安置和旧房改造、扩大白名单项目信贷规模，均是沿着政策局会议部署的既定政策路径在落地。

第六，从9月下旬一揽子政策开始出来，至今大约三周时间，目前政策效果尚在继续传递过程中。对资产定价来说，短期影响来自市场预期差的博弈；中期影响则来自基本面变化。未来对地产销售量价、开工等领域高频数据的跟踪较为关键。值得注意的是，本次发布会对基本面做出了一个相对比较明确的积极判断，住建部指出，"中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底"、"我们判断，10月份的数据会是一个积极乐观的结果"。

正文

2024年10月17日，国新办举行新闻发布会介绍"介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况"的情况。关于发布会主要内容，我们的理解如下：

在10月17日国新办发布会上，住建部将稳地产政策"组合拳"简要概括为"四个取消、四个降低、两个增加"。这一"四四二"组合中的有些政策自9月24日以来一揽子政策出台已陆续落地，本篇我们主要关注本次会议释放的增量政策信息。

发布会指出："组合拳"怎么打？概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。

四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

四个降低，就是降低住房公积金贷款利率，大家都知道，降了0.25个百分点；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低"卖旧买新"换购住房的税费负担。通过落实这些已出台的政策，降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。

两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。城中村安全隐患多、居住环境差，群众改造意愿迫切。据有关调查，仅在全国35个大城市，需要改造的城中村就有170万套，那么从全国其他城市来看，这个量还会很大，也可以说，其他城市也有改造的需求。全国城市需要改造的危旧房，我们也做了一个调查，有50万套。这次提出的新增实施100万套，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，我们就可以提前干、抓紧干。这次主要采取货币化安置的方式，更有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，减少或者不用在外过渡，能够直接搬入新居。同时，也有利于消化存量商品房。二是年底前，将"白名单"项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入"白名单"，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。

增量政策之一："新增货币化安置100万套城中村和危旧房改造"。其中关键细节包括：（1）采用"货币化安置方式"；（2）住建部指出，仅在全国35个大中城市需要改造的城中村就有170万套。全国城市需要改造的危旧房有50万套，本次提出的100万套是针对其中比较成熟的项目；（3）资金来源集中在三个方面，开发性、政策性金融机构专项借款，地方政府专项债，商业银行贷款，同时给予税收优惠；（4）区域上重点支持地级以上城市，重点关注群众意愿强、安全隐患突出、征收安置方案扎实、资金大平衡方案总体平衡的项目；（5）住建部在表述上进一步留下了空间，"这种需求是实实在在的，而且还会有更大需求"、"只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度"。我们理解，这是自上一轮集中棚改货币化以来，货币化安置方式重新出现，其影响依旧值得关注。虽然100万套规模显示出积极稳妥推进的整体思路（2015年完成601万套，货币化安置比例29.9%），但从政策表述看，这不是最终上限。它打开了一个政策方向，如果"止跌回稳"这一目标未能实现，则政策可以视情况继续加码。

发布会指出：这次我们选择在前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，加大政策支持力度，主要是考虑有些项目条件比较成熟，群众改造意愿也比较迫切，前期工作做得比较扎实。有利的方面，首先是对群众，货币化安置可以更好地满足群众自主选择房型、地点等要求。第二可以直接搬入新居，不像以前建设安置房要等十几个月的过渡期。第三对城市来讲，可以消除安全隐患，改善居住环境，完善城市功能。第四在当前房地产供需关系发生重大变化的情况下，也有利于消化存量商品房。一举多得。

发布会指出，那么，什么样的项目可以获得政策的关心和支持？我想有以下两点。第一，这个项目首先得是群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出的。第二，项目的两个方案要比较成熟，一个是征收安置方案要做得扎实，能够确保征收工作顺利推进，切实维护群众合法权益；另一个是资金大平衡方案能够做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险。

发布会指出，一是重点支持地级以上城市。二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。三是允许地方发行政府专项债。四是给予税费优惠。五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。

发布会指出，有这五条政策加持，各地还可以结合城市更新，进一步谋划选择条件成熟的项目，提前实施，只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度。

增量政策之二："将白名单项目信贷规模增加到4万亿元"。本次发布会指出，将审批贷款规模由当前（截至10月16日）的2.23万亿元提高至2024年底的"超过4万亿元"，增量为1.77万亿元。政策同时强调，"城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入白名单，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求"。国家金融监管总局指出，已经指导各家银行在现有工作专班机制基础上，进一步加大力度，逐项目落实贷款投放进度，适度下放审批权限，提高审批和放款效率，按照项目建设进度，及时发放贷款。我们理解，白名单制度年初陆续落地以来，其执行效果以及执行过程中遇到的问题均已比较清晰，目前相当于"进一步优化+督促落实"，政策信号相对比较积极，后续信贷数据是一个重要的观察变量。

发布会指出：

第一，要将商品住房项目贷款全部纳入"白名单"，做到"应进尽进"。目前，我们经过认真地研究，把商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入"白名单"的条件已经具备，今后符合"白名单"标准条件的房地产项目，均应该按照"白名单"管理，做到"应进尽进"。在具体流程上采取审核与备案两种形式。在审核方面，按照目前城市融资协调机制对"白名单"项目的流程继续发挥作用，继续保留，同时房地产项目公司也可以跟银行一起商量，银行按照授信标准，对房地产项目进行融资，通过"白名单"机制进行备案，纳入"白名单"管理。

第二是进入"白名单"的项目，商业银行要做到"应贷尽贷"。我们已经指导各家银行在现有工作专班机制基础上，进一步加大力度，逐项目落实贷款投放进度，适度下放审批权限，提高审批和放款效率，按照项目建设进度，及时发放贷款。各城市协调机制也要积极协调相关各方，加大问题项目的修复力度，落实贷款发放条件，配合金融机构做好贷款的审核和发放。原则上，如果有关条件和要求没有发生变化，对于进入"白名单"的项目，银行就应做到"应贷尽贷"。

第三是优化贷款资金的拨付方式，做到"能早尽早"。今后，商业银行可以在与房地产项目公司协调一致的前提之下，根据房地产项目公司提供的用款计划，将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，后续依据实际用款申请，从监管账户受托支付到用款对象，把资金拨付的时间提前，只要授信审批通过后，就可以把全部贷款发放到房地产项目公司的资金监管账户。

发布会指出，截至到10月16日，我们统计，"白名单"房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，"白名单"项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

增量政策之三：取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策。发布会指出，目前财政部正在研究明确与取消普通住宅和非普通住宅相关的增值税和土地增值税政策。这一表述并非完全是增量，实际上在10月12日发布会上财政部已经初步阐述。今天发布会指出，总的考虑有三个方面：一是统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，作出科学合理的安排；二是赋予地方一定的自主权，保持政策的稳定性和公平性；三是有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳，具体政策正在抓紧履行相关程序。从"有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳"这一表述来看，待出的政策应是以激励需求、通过降低交易成本提升市场活跃度为基本考量的。

发布会指出：

党的二十届三中全会明确，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准。目前，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，主要包括增值税和土地增值税。

现行政策是这样的，在增值税方面，除了北京、上海、广州、深圳这4个一线城市以外，在其他城市，对个人销售购买2年以上的住宅，不区分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值税。在北上广深这4个一线城市，对个人销售购买2年以上的普通住宅免征增值税，对个人销售购买2年以上的非普通住宅要征收增值税。在土地增值税方面，对建造销售增值率低于20%的普通标准住宅，免征土地增值税。按照土地增值税暂行条例实施细则的有关规定，普通住宅标准由各省明确。

近期，我们正在对上述相关税收政策做进一步的调整。总的考虑有三个方面：一是统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，作出科学合理的安排；二是赋予地方一定的自主权，保持政策的稳定性和公平性；三是有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳。具体政策我们正在抓紧履行相关程序，经批准后会及时向社会公告。

10月12日国新办发布会财政部指出"我们正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。"

回顾9月26日中央政治局关于房地产市场定调，一个目标较为明确，即"促进房地产市场止跌回稳"，具体六大政策方向，包括"商品房建设严控增量、优化存量"、"加大白名单项目贷款投放"、"盘活存量闲置土地"、"调整住房限购"、"降低存量房贷利率"、"完善土地财税金融等政策"。从9月24日一揽子政策，到9月底北上广深等城市地产政策优化，10月12日财政部宣布扩大专项债使用范围至土地储备和收购存量房、优化房地产相关税收，再到本次发布会的新增货币化安置和旧房改造、扩大白名单项目信贷规模，均是沿着政策局会议部署的既定政策路径在落地。

9月26日中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。针对房地产部分的表述为：要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大"白名单"项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

从9月下旬一揽子政策开始出来，至今大约三周时间，目前政策效果尚在继续传递过程中。对资产定价来说，短期影响来自市场预期差的博弈，若预期较满则可能会修正；中期影响则来自基本面变化。未来对地产销售量价、开工等领域高频数据的跟踪较为关键。值得注意的是，本次发布会对基本面做出了一个相对比较明确的积极判断，住建部指出，"中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底"、"我们判断，10月份的数据会是一个积极乐观的结果"。

发布会指出，中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底。外媒朋友问10月份的数据怎么样，我们判断，10月份的数据，会是一个积极乐观的结果。

本文作者：王丹S0260521040001，文章来源：郭磊宏观茶座，原文标题：《地产政策的"四四二"组合有哪些增量》

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