行业巨轮放缓 房企大佬集体焦虑

行业巨轮放缓 房企大佬集体焦虑
第一财经日报 
 

　　行业调控持续收紧，正悄然影响房企的经营战略。承压、挑战频频出现在近期房企中报表述中。融创中国（01918.HK）主席孙宏斌直言，近期融资层面的调控，严厉程度“史无前例”，对下半年房地产市场影响会比较大。

　　受此影响，房企未来定调均趋向谨慎。行业龙头如碧桂园（02007.HK），称未来要看机会均衡布局、分散风险；万科（000002.SZ）将自身发展定义为“匀速运动”、避免大起大落；而除非特别好的机会，融创下半年基本停止拿地。

　　当下，正值房企密集披露中期业绩，虽然多数公司的成绩都还不错，但对于前景的迷惘，让地产大佬们失去了昔日的意气风发，表情里多了些许黯淡和无奈。房价的上升空间被封死，融资遭遇总量控制，任何一家企业似乎都难以轻松逃离天花板下的困局。

　　风水轮流转，若说前几年的购房者在整体焦虑，那么现在，到了房企集体焦虑的阶段。

　　拿地战略收缩

　　8月22日，孙宏斌在出席公司投资者会议时表示，下半年没有拿地指标，除非特别好的机会，公司基本停止拿地。即使融创一直将“小心拿地、避免拿高价地”奉为经营底线，但如此坚决定调，仍折射出当下市场的阵阵寒意。

　　触痛房企神经的，是今年以来持续收紧的融资环境。近日，为防范房地产贷款业务风险，银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。在此之前，包括银行贷款、境内外发债、非标融资等渠道均已全面收紧。

　　孙宏斌直言，要重视本轮调控之变，融资端严控将是常态化，而且是颠覆性的、史无前例的动作。在此逻辑下，下半年房地产市场将受到很大影响。土地市场会下行，商品房销售也会受到影响。

　　8月21日，万科总裁、首席执行官祝九胜同样在业绩会上表示，融资收紧对整个行业肯定会有影响，资信比较好、稳健经营的企业适应难度没那么大，但对其他企业来说会有一些挑战。

　　土地储备作为房企粮仓，一直是开发商争相抢夺的资源。但资金面趋紧，将直接影响房企在土地市场的表现。纵观房企在业绩会中的表态，不积极拿地、分散风险、严格量入为出、拿地要自制，几乎没有开发商坚持积极拿地战略。

　　7月底，富力地产（02777.HK）内部流出文件显示，下半年原则上停止拿地。8月22日，富力地产董事长李思廉在业绩会上回应，富力始终是房地产公司，不可能停止拿地。但他同时表示，目前行业潮流就是“不积极拿地”。

　　而在年初仍坚定看好三四线的碧桂园，同样表示将从一线到五线均衡布局，有符合标准的拿地机会才会出手。此前，碧桂园执行“全覆盖”计划，即三四五线城市所有县城、发达镇区均需有其项目。

　　数据显示，上半年碧桂园内地权益销售中，三四线销售占比61%，一二线销售占比39%；在新增拿地权益金额中，三四线项目占权益总土地代价的54%，一二线项目则占46%。

　　不仅是上述房企，8月26日，龙湖集团（00960.HK）管理层在业绩发布会上表示将严格量入为出，按照负债率倒推拿地；阳光城(000671)（000671.SZ）近期亦表示，投资拿地标准是多维度的，但拿地要自制一些，拿错就是白费。

　　一叶落而知秋，离市场最近的开发商，正切实感受到调控带来的阵痛。

　　赚钱已无“容易”可言

　　仅靠融资支撑扩张已不是易事。但促生房企焦虑情绪的，还有整个行业增幅放缓。今年以来，全国商品房销售面积已经连续6个月下降。1~5月、1~6月及1~7月，商品房销售面积同比降幅分别达1.6%、1.8%及1.3%。

　　行业大环境影响下，房企盈利同样一改高增态势。据同花顺(300033)不完全统计，截至8月22日上午10点，A股和H股93家上市房企公布2019年上半年业绩或业绩预告，其中36家房企净利润出现下滑。

　　此前大多数人的共识是，规模越大的房企越有利于穿越周期，但如今，这一局面也悄然改变。规模居于前三的“碧万恒”3家龙头房企，今年的销售增速都已有所放缓，甚至出现同比下滑。

　　更为严峻的是，业绩增长也出现“黑天鹅”，尤其中国恒大（03333.HK）发布盈利预警，称2019年上半年税后净利润同比下滑49%至270亿元，旗下恒大健康（00708.HK）录得约20亿元亏损。

　　龙头尚且如此，中小型房企在此轮周期中更为艰难。

　　上半年，港股上市房企中，九龙仓（00004.HK）、华南城（01668.HK）、朗诗绿色（00106.HK）等房企净利润同比均不同幅度下滑；A股上市房企中，中交地产（000736.SZ）、中洲控股(000042)（000042.SZ）、万通地产(600246)（600246.SH）等中小房企盈利能力也不容乐观。

　　数据显示，中洲控股上半年实现营业收入约23.90亿元，同比下降59.82%；归属于上市公司股东的净利润约2.02亿元，同比下降71.85%。其中，房地产营业收入约为21.10亿元，同比下降63.01%。

　　东方证券认为，中型房企有较大的规模扩张诉求，拿地动力强，又相对缺乏自有资金，将面临较大挑战。而很多小型房企原本就难以获得融资资源，随着市场下行，几乎难以跨越本轮周期。

　　在市场前景不甚明朗、商品房去化不力的背景下，房企拿地数据已呈放缓态势。克而瑞数据显示，7月土地流拍地块数量比6月有明显上升，且流拍加剧的趋势依然延续。截至8月11日，重点城市已经有26块土地流拍，环比近乎翻番。

　　此外，7月份重点监测城市溢价率降至14%，较6月份下降8个百分点。8月降温趋势加剧，溢价率降至8%。企业拿地热情不及二季度，近期成交土地中不乏低溢价甚至底价成交的案例。

　　现金或是生命线

　　屋漏偏逢连夜雨。中信建投数据显示，今年是房地产债偿还压力高峰。2019~2023年分别有3711.93亿、4026.04亿、7479.55亿、2518.99亿和2846.26亿到期。政策全面收紧、行业增幅放缓、叠加偿债高峰，地产行业压力进一步增大。

　　今年以来，陆续有房企如泰禾集团(000732)（000732.SZ）、阳光100（02608.HK）变卖资产过冬。对此，中骏集团营销副总经理陈艳公开表示，现金流就是生命线，资金状况比较紧张的开发商，有可能亏损也直接出货。

　　而手握充沛现金流、具备健康的内在生长力，将是房企穿越周期的保障。

　　在万科中期业绩发布上，祝九胜用“匀速运动”来形容万科的发展，力图避免大起大伏。截至报告期末，万科现金及现金等价物余额约1328.95亿元，同比减少11.35%。

　　万科表示，在战略层面，将继续聚焦主航道，巩固提升基本盘；在市场层面，将积极销售、积极回款，加快长期库存去化，提升经营型业务表现，提高资金使用效率，实施清产核资。

　　碧桂园管理层同样表示，行业政策进一步收紧，给公司带来的挑战很多，所以一定要抓好现金流管理。上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼约2659.4亿元，回款率达94.3%，而去年末回款率则为91%。

　　现金流渴望下，已有房企打响集团促销抢跑第一枪。

　　8月20日，恒大祭出促销大旗，“全国532楼盘，闪购7.8折”，集团旗下之区域公司，悉数推出全员营销优惠升级活动。在8月20日至10月8日期间，恒房通推荐购房均享特殊优惠，且每日推出不定量的特价房单位。

　　近年来，恒大发展战略由“规模型”向“规模+效益型”转变，经营模式也由“三高一低”向“三低一高”转变，即低负债、低杠杆、低成本、高周转。业内认为，采用合理的手段加快销售，提高库存周转速度，可降低企业的财务风险。

　　实际上，恒大绝非今年第一个抢跑的企业，但却是首个全集团统一启动“金九银十”促销策略的公司。鉴于恒大的体量及市场占有率，此举对于市场的冲击力不容小视。