LPR一年三降、房贷利率下调 提前还款还划算吗?
sunday @ 2022年08月25日 财经风云
LPR一年三降、房贷利率下调 提前还款还划算吗? 第一财经日报 住房按揭,可以说是普通老百姓(603883)一生当中能够从银行获得低成本资金的为数不多的机会之一。 今年以来,关于是否要提前还款的话题成为讨论热点,在内外各种因素的交织影响下,居民开启了主动"降杠杆"模式。 与此同步的是今年LPR(贷款市场报价利率)已下调3次,下调频率赶上2019年,但5年期以上LPR累计下调35BP,早已超过2019年的5BP。 业内还预计,接下来5年期LPR报价还有一定的下调空间。虽然已购房者的月供不会马上发生变化,但待到明年"春暖花开",月供压力会进一步减少。 那么,在这样的背景下,提前还款还划算吗? 房贷利率总体呈下降趋势 8月22日,最新一期LPR报价出炉,其中,1年期LPR为3.65%,较上期下调5个基点;5年期以上LPR为4.3%,较此前下降15个基点。 今年以来,央行已三度下调5年期以上LPR利率,与去年底的4.65%相比,5年期LPR已累计下调35个基点。 自2019年10月8日起,新发放的商业性个人住房贷款利率均以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。此后,LPR利率一直稳中有降。 3年时间,5年期LPR利率从最初的4.85%一直降到4.3%,在加点方面,房贷利率最高时一度加到140BP,首套房贷利率超过6%,如今,首套住房按揭基准利率调整为不低于LPR减20个基点,也就是说,目前,最低的首套房贷利率理论上可以达到4.1%。 在广州,多家银行房贷利率紧跟LPR报价下调,首套房贷利率大多为4.3%~4.5%(LPR+0BP至20BP),二套房贷利率则普遍为4.9%(LPR+60BP)。 不过,新的利率只适用于新发放的个人住房贷款,对于已购房者来说,月供不会马上发生变化,要等到2023年,实际执行利率将按照借款合同约定的重定价周期前最新的LPR调整而变化。 一般来说,有两种调整方式:一种是固定日调整,即每年的1月1日为利率调整日;另一种是次年对应的放款日调整,比如,客户是5月1日放款的,那么,就要到次年的5月1日,按照最新的LPR报价情况而调整。 民生银行(600016)就表示,其广州地区新增审批的按揭客户和已批未放的按揭客户,放款执行新的LPR;存量已放款的按揭客户明年放款日执行新的LPR。 当然,相应的调整也仅适用于选择浮动利率的客户,如果选择了固定利率,则不会有变化调整。 提前还款需多方考量 总体来说,在释放购房需求、提振房地产行业销售的预期下,房贷利率总体呈现下降趋势。 而在这样的背景下,提前还款是否还有必要呢? "提前还款肯定是有好处的,意味着部分按揭利息可以不用支付了。"大源按揭总经理郑大源对第一财经记者说,不过,就个人而言,还要从四个方面去衡量。 一是购房时的贷款利率如何,如果申请房贷时的贷款利率较高,则有必要提前还款;而如果是公积金贷款,利率较低,提前还款意义不大;二是提前还款的资金来源和成本,如果恰好拥有一部分自有的闲置资金,提前还款也未尝不可;三是资金的用途,提前还款的资金,是要规划在接下来比较长的时间内不会使用到这笔钱;四是资金有没有盈利的空间,如果能够找到比房贷利率更高的理财渠道,赚取利率差,则不需要考虑提前还款。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示,如果按照"按揭利率+手续费+物业管理费+折旧+机会成本"等计算,持有一套房产的成本一般在5%左右,如果找不到5%以上的理财,那么,提前还款可能就相当于理财了。 "当然,前提是未来没有大笔的支出,收入可期且稳定的情况下可以考虑提前还款。"他说。 对于提前还款的时点选择,也是需要考量的。 市场流行的一种说法是,等额本息没有超过贷款年限三分之一,等额本金没有超过贷款年限四分之一,提前还款比较划算。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析,无论是等额本息或等额本金,事实上在贷款的前几年所偿还的资金中,大部分属于利息,对本金的影响是比较小的,所以,如果要决定提前还款,就要选择在贷款的前几年提前还款,后期的利息支出就会少一些,比较划算。而到了贷款年限的中后期,因为已经偿还了大部分利息,后面剩下的基本都是本金,因此提前还贷意义不大。 收不收违约金? 除此以外,银行提前还款办理手续的难易程度,也是需要考虑的,尤其是对于违约金(补偿金)的收取。 8月初,交通银行一则关于提前还款补偿金收费调整的公告引起广泛关注,公告称,所有提前还款(包括全部和部分)均按照提前还款本金金额的1%收取补偿金。 第一财经在采访中发现,对于违约金(补偿金)的收取,每家银行、每个地区的不同分行乃至于银行不同时期的态度都是不一样的。 "我所了解的情况是,以前申请的房贷多数是需要支付罚息的,如今,新申请房贷大部分银行是减免收取违约金的。"郑大源说。 在贷款合同中,通常会列有在提前还款的情况下是否收取违约金(补偿金)以及如何收取的条款,在广州地区,农业银行明确表示要收取违约金(补偿金),"以前有一段时间是不收的,但今年是要收的。"农业银行一位工作人员对第一财经说。 中国银行(601988)也表示要按照合同中的约定收取违约金(补偿金),但公积金贷款不收取违约金(补偿金),且支持网上预约还款。 建设银行一网点则表示不收取违约金(补偿金),提前还款可以通过手机APP办理,也可以通过柜台办理,其中,柜台办理要提前2个月预约,而通过手机APP办理的周期要短一些。 银行的按揭贷款合同中一般要求,办理提前还款要提前30天申请,第一财经采访广州多家银行发现,预约期均在1~1.5个月之间。 "如果办理提前还款的手续等待时间比较长,超过两个月,可能反而会打乱购房者偿还计划,最后就会显得不划算。唯有银行手续简单且违约金很少,提前还贷才确实可以考虑。"严跃进说。
|
推荐内容
- 个人可以购买吗?哪些投资优势?......本周五首发..
- 伯克希尔的“神秘持仓”,是一只连续31年股息增长..
- OpenAI掌门人最新专访:GPT-4o让我爱不释手 下代..
- CPI重燃降息预期,美债黄金跳涨,三大美股指齐创..
- 全美通胀降温 但纽约和旧金山等四大都会区物价跃..
- 斯洛伐克总理遭枪击"危及生命",原计划..
- 谷歌,用AI颠覆谷歌搜索
- 大摩:WoA AI PC来袭,AI个人电脑时代已到来?..
- 拜登加征关税的“醉翁之意”
- 人民日报评论:即开型彩票一季度同比暴涨81.4%,..
- 通胀降温!美国4月核心CPI同比降至3.6%,环比增速..
- 就看周三美国CPI,全球市场变盘点!..
- PPI后美债闪跌,重磅CPI前标普惊险反弹、纳指新高..
- 桥水最新持仓曝光:重仓科技股,AI成未来投资关键..
- 新美联储通讯社:美联储可能仍不会在9月之前降息..
热点阅读
- 社融罕见转负、M1同比首次在春节外转负!以降准降..
- 继续“按兵不动”!英国央行连续6次维持利率不变..
- 杭州楼市,激增91%!
- 做空日元的主力:日本人自己?
- 千亿糖尿病用药市场生变,胰岛素赛道承压,通化东..
- 出口、社融及一季报透露结构性机会,两类A股有望..
- 一周大涨20%!欧线集运指数缘何狂飙?..
- A股分析师前瞻:中国资产关注度持续提升,低估值..
- 下周重磅日程:中国经济数据,美国CPI,OpenAI、..
- 类人速度超快语音响应!OpenAI推出新旗舰模型GPT..
- 所有人都想知道苹果如何“AI化”?答案出来了:S..
- 时隔三个月IPO审核重启,马可波罗即将上会,被房..
- 近半数下跌!固收类银行理财产品还能买吗?..
- 中国央行:支持“互换通”机制安排进一步优化..
- 影响太大!日元贬值正吞噬基金收益..