地产放松鸣哨，哪些城市可能领跑?

gangqin @ 2023年08月03日财经风云

地产放松鸣哨，哪些城市可能领跑?

常嘉帅

东吴证券预计，本轮调控的重点将包括降低首套房贷利率、下调存量房贷利率以及解绑"认房又认贷"。南宁、厦门、广州、武汉、郑州等城市或率先行动。

7月份，中国中央政治局会议定调"要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策"。随后，住建部等多部门开始放出对房地产行业松绑的信号，各地方政府、尤其是北上广深四大一线城市均结合住建部的表态及时跟进，AH地产股"忽如一夜春风来"。

东吴证券分析师陶川、邵翔指出，房地产新一轮放松已是"箭在弦上"，不过政策以怎样的形式落地仍有悬念。

他们认为，央行及各部位表态已勾勒出本轮调控重点：①降低首房利率，②存量房贷下调，③"认房又认贷"解绑；而月底的国常会再提"不同需求、不同城市"基本坐实政策主要集中在地方层面出台。

具体来看：

降低首套房贷利率，哪些城市或率先行动？

分析师指出，财政依赖土地出让及地产交易程度更高的城市政策调控压力更大：

我们认为各地主要根据央行首套房贷利率动态调整机制来决定下调房贷利率的必要性，二线城市中的沈阳、贵阳、福州及厦门，一线城市中的广州、深圳在6月房价均明显回落。（城市能级根据国家统计局70大中城市名单分类，下同）另外，房价持续疲软指向需求转弱，或使财政依赖土地出让及地产交易程度更高的城市政策调控压力加大。

以此为线索，我们认为二线城市中的贵阳、厦门，一线城市中的广州在下半年进一步下调首套房贷利率的可能性较大。

存量按揭利率下调，哪些城市最易松动？

分析师认为，存量房贷降息自二季度初的"提前还贷潮"时已有预期，8月1日召开的央行下半年工作会议中进一步明确了"指导商业银行调整存量个人住房贷款利率"，各银行即将根据不同城市情况着手存量房贷降息：

2018-2021年房贷的利率与新增规模维持高位，而2020年3月开始央行降存量贷款利率定价转为浮动，则将2018-2019年房贷利率作为"存量利率"更加合适。

考虑到存量房贷降息的下限最多是最新的首套房贷利率，由此我们判断2018-2019年与目前房贷利率加点的"势能差"越大，存量房贷下调的压力越大。

二线城市存量与新发房贷加点利差普遍较高，其中南宁、武汉、郑州逼近160bp，这些城市近期的存量房贷调整动态值得关注。

"认房又认贷"解绑，哪些城市还有空间？

分析师进一步指出，目前仍在实施"认房又认贷"的15个城市中，一线城市核心地带之外的地区都存在限购解绑可能：

作为最具代表性的"地产过热阶段出台"的限购措施，"认房又认贷"已在多地地产下行时期放松或取消，而目前15个仍继续施行该政策的城市（11个二线、4个一线）优化空间较大，我们认为其中除一线城市核心地带以外的地区均有限购解绑可能，以释放刚需与改善型需求。

其中二线城市中的西安、南宁、厦门，一线城市中的广州、深圳受二套房认定放松带来的利率与首付比例下降受益最大。

本文主要观点来自东吴证券邵翔（执业证书：S0600523010001），陶川（执业证书：S0600520050002），有删节。

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