房贷利率换锚以来最大幅降息落地!大部分城市首套房贷利率进入3字头,楼市“小阳春”稳了?

laodang @ 2024年02月21日  财经风云

房贷利率换锚以来最大幅降息落地!大部分城市首套房贷利率进入3字头,楼市"小阳春"稳了?

来源: 金融界 作者:子宽


金融界2月20日消息 2024年2月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率(LPR),1年期LPR保持3.45%不变,5年期以上LPR下调25个基点,由4.2%调整至3.95%。

为何非对称降息?

中指研究院市场研究总监陈文静表示,2024年年初,央行下调了再贷款、再贴现利率,降准0.5个百分点,释放了约1万亿元中长期低成本资金,同时,去年底主要银行也下调了中长期存款利率,这些举措有效降低了银行的中长期负债成本,一定程度助推了LPR下行。

东方金诚解读称,LPR报价由MLF操作利率和报价加点共同决定,其中,报价加点主要受银行资金成本变化、信贷市场供求状况和信用风险溢价等因素影响。2月MLF操作利率保持稳定,这意味着当月LPR报价的定价基础未发生变化,但当月降准落地,释放长期资金1万亿,可为银行每年节约资金成本90亿左右,增加了报价行下调LPR报价加点的动力。

回溯历史,自2019年8月LPR报价改革以来,在MLF操作利率不变的情况下,2019年9月、2021年12月1年期LPR报价和2022年5月5年期以上LPR报价进行过三次单独下调,主要受当时降准为银行节约资金成本等因素带动。另外,2023年11月、12月国内主要银行下调存款利率,再加上央行1月25日下调支农支小再贷款、再贴现利率0.25个百分点,也对近期银行资金成本的下行起到了一定推动作用。

100万房贷25年等额本息每月少还约140元

对于近期有购房打算的人群来讲,此次LPR下调,意味着可以享受25个基点的利率优惠,粗算,100万元的房贷、25年期等额本息还款,每月按揭将可减少约140元,25年最多可以省下4.2万元利息支出。

不过,需要注意的是,LPR调整后,用户的房贷利率并非立即调整。一般来说,房贷利率的重定价日是每年的1月1日或贷款的发放日(不同银行政策不同,用户可在签订贷款协议时进行选择)。所以,对于存量房贷来说,会在利率重定价日当天,按照最新LPR报价利率加上合同约定的基点得出新的利率,在下一周期执行。

房贷利率换锚以来最大幅度降息落地

东方金诚分析,5年期以上LPR报价是个人住房贷款和企事业单位中长期贷款的定价基准,当前楼市持续低位运行,投资稳增长需求较高,较大幅度下调5年期以上LPR报价有较强的必要性。

在陈文静看来,本次非对称降息也体现了央行对于房地产行业的呵护,加大楼市托底力度,释放更加积极信号有利于稳定行业信心,促进投资和住房消费,进一步促进房地产市场平稳健康发展。5年期以上LPR大幅下调25BP,降幅为2019年房贷利率换锚以来的最大幅度,此次也是历史上较为罕见的在MLF利率不变的情况下非对称降息。下调后,当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至3.75%(5年期以上LPR-20个基点)、4.15%(5年期以上LPR+20个基点),进一步接近历史最低点,部分城市房贷利率已降至历史最低水平。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱也指出,由于现在大部分城市实行LPR减点,意味着大部分城市首套房贷利率进入3字头,以一线城市首套为例,北京城六区执行加10基点为4.05%;非城六区执行LPR为3.95%。

"自去年4季度以来,金融监管总局频频表态也支持房地产市场,本次开年降息也在意料之中,下调幅度超预期。"王小嫱表示,虽然一线城市政策优化细则落地,但从市场端来看2024年1月市场表现平平,新房市场供需规模双缩,二手房成交量维稳、价格持续下滑,市场并未现明显改善。本次下调LPR惠及群体较广,进一步降低购房成本,刺激有购房需求的购房者入市。

东方金诚指出,2024年政策面的一个重点是要推动房地产行业实现软着陆,其中适度降低居民房贷利率是关键一招。东方金诚预计,今年除了作为居民房贷利率定价基础的5年期以上LPR报价会持续下调外,监管层还将通过下调首套房贷和二套房贷利率下限等方式,推动居民房贷利率下行。这在近期京、沪楼市新政以及此前央行和金融监管总局发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》中已有所体现。

楼市"小阳春"稳了?

陈文静分析,当前行业调整态势未改,多项政策叠加有望助推市场情绪修复,预计将进一步巩固"小阳春"市场行情。

2024年以来,房地产行业供需两端政策持续落地,需求端,春节前,一线城市接连放松限购政策,信号意义明显,意味着2024年楼市政策整体仍处于宽松阶段,更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策。

供给端,1月地方房地产融资协调机制加快建立,各地积极上报融资支持项目白名单,银行金融机构也积极对接,根据五大国有银行最新披露,其对接的房地产融资白名单项目已超过8000个。项目资金逐渐到位,一方面力促"保交付",另一方面也有利于稳定企业预期,进一步稳定购房者信心。

除此之外,今年以来,三大工程建设也在持续推进,北京、上海、广州、深圳、福州等地陆续公布2024年度或首批配售型保障房建设规模,合肥、广州、南宁等地公布首轮城中村改造计划,广州发放了第二批房票,对稳投资、促需求均将产生积极影响。

从市场情况来看,受春节假期影响,今年以来供需两端政策落地的政策效果尚不明显,根据中指监测数据,2024年春节假期期间(2.10~2.17),25个代表城市新房日均成交面积较上年春节假期(2023.1.21~2023.1.27)下降约27%,新房市场表现较为平淡。

春节后,居民工作、购房置业逐渐进入正轨,一线及核心二线等前期出台政策的城市,政策效果有望进一步显现。本次5年期以上LPR大幅下调后,购房者置业成本下降,有望强化核心城市政策效果,"小阳春"行情或逐渐开启。但值得关注的是,去年同期高基数效应逐渐显现,接下来2-3个月,不管是新房还是二手房销售规模同比表现或整体偏弱。