一周内连放5枪！楼市调控已经悄悄巨变，你准备好了吗？

一周内连放5枪！楼市调控已经悄悄巨变，你准备好了吗？

　　在2018年的最后这几天里，我们看到楼市有些蠢蠢欲动的迹象。

　　就在刚过去的这一周内就连放5枪：

　　第一枪：山东菏泽放松限售

　　第二枪：广州取消公寓限购

　　第三枪：深圳下调首套房贷利率

　　第四枪：珠海限购放松，社保缴纳年限缩短

　　第五枪：央行设定TMLF，开闸放水

　　再加上最近多地又传出“首付贷”、“一成首付”等促销策略，这让很多人都开始怀疑，楼市是不是又要松绑了呢？尤其是，前三枪带来的信号意义，非常强烈。

　　昨天，决定2019年整体经济方向的重要会议闭幕了，官方发布了这次会议的通告，长达5000多字，而公报中的一些表述非常耐人寻味：

　　成绩来之不易；

　　经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力；

　　要增强忧患意识，抓住主要矛盾，有针对性地加以解决；

　　从这些表述中我们不难看出，高层对于未来经济的担忧，尤其是从“稳中有进”到“稳中有变、变中有忧”的变化，我们也能感受到当下经济局势的状况。在这样的形势下，如何稳定经济增长成为当务之急。

　　当然，在这样重要的文件中，关于楼市的几个政策也点出了2019年楼市的方向：

　　1、要推动城镇化发展，抓好已经在城镇就业的农业转移人口的落户工作，督促落实2020年1亿人落户目标，提高大城市精细化管理水平。

　　2、 要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

　　3、 宏观政策要强化逆周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适时预调微调，稳定总需求；积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模；稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重。

　　上面这三点非常重要，已经点明了房地产政策的微妙变化：

　　城镇化推进 二三四线城市或有起色

　　这次文件中明确，要在2020年落实1亿农业人口落户，这个非常重要！

　　我们还记得2016年那轮大涨之前的政策吗？

　　2014年-2015年，国家提出楼市去库存，其中一项重要的策略就是“加快农民工市民化”，鼓励农民进城买房让三四线城市和热点县市的楼市瞬间暴涨。

　　例如京津之间的“武清”，从均价5000元/平的“鬼城”，成为天津最炙手可热的地方。

　　小白菜有理由相信，1亿人口的目标，很可能对部分地区的房地产形成一定的需求支撑。

　　房住不炒与因城施策

　　这次专门谈到房地产的就是下面这段：

　　要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

　　我们从里面找重点：

　　①   构建房地产市场健康发展长效机制

　　②  坚持房子是用来住的、不是用来炒的

　　③ 因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任

　　④   完善住房市场体系和住房保障体系

　　“长效机制”和“房住不炒”的定位仍是政策坚持的方向，也是我们这一年来一直强调的调控概念。

　　但是“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”，则是更为重要的政策内容。

　　因城施策：就是每个城市根据自己的市场状况来调整政策；

　　分类指导：这就是明确了住建部等政府部门不能一刀切，且主要是政策指导，而不是过往强调的“分类调控”；

　　夯实城市政府主体责任：更是强调了地方政府在调控中的角色要强于中央部委。

　　所以，像这次山东菏泽取消限售、广州放松公寓限购、珠海放松限购等等，中央没有干预、没有叫停，这就更说明了上面的这个政策方向。

　　货币政策微调

　　这次，对稳健货币政策的要求从“要保持中性”改成了“要松紧适度”。这意味着接下来的货币政策很可能会往偏松的方向调整，意思也就是又要放水，保持流动性。

　　虽然这部分钱不见得会直接流入楼市，但是多少还是会形成一定的影响。

　　结论：

　　白菜说：

　　综上所述，小白菜觉得中国房地产本轮周期最艰难的调控阶段已经过去。2019年中国的房地产总体形势不会比2018年下半年更差，因为政策已经筑底。另外，对于二三线城市，在2020年之前应该有较高的乐观，因为有1亿人的农村人口市民化来托底需求。

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