日本房地产四阶段演变：国人应关注的当前市场动态

taiyang @ 2024年04月09日财经风云

来源：金融界上市公司研究院

关于日本经济泡沫时期的房地产市场演变，特别是自1990年至2010年这"失去的二十年"中房价指数的变化，为国人提供了深刻的启示。这一时期的房价波动，实际上是一个多阶段、多因素共同作用的复杂过程。

首先，随着房地产开发商的资金链趋紧，新房市场率先出现降价潮。这是房企为了迅速回笼资金，缓解财务压力的必然举措。然而，二手房市场因持有成本高，且业主普遍不愿亏本出售，导致市场陷入"有价无市"的僵局。

随后，经济形势的恶化进一步加剧了房价下跌的趋势。许多购房者因无法承受月供压力，导致房产被银行收回并作为"法拍房"集中上市。银行为了快速变现，不得不大幅降价销售，这无疑给整个市场带来了更大的下行压力。

紧接着，二手房市场也开始出现大规模的降价。随着投资者对市场前景的悲观预期加深，他们纷纷选择以较低的价格抛售房产，以避免进一步的损失。这种恐慌性的抛售行为进一步加剧了市场的恐慌氛围，形成了第三波降价潮。

此外，1992年日本开始征收房产税，这使得持有多余房产的成本进一步增加。在经济形势不佳的背景下，多余的房产不仅无法带来收益，反而成为了负担。因此，许多人开始不计成本地抛售房产，以减轻负担。这一举措进一步推动了房价的下跌，形成了第四波降价潮。

观察日本房地产市场的演变过程，国人可以发现其中蕴含着许多金融逻辑。在利率下滑的大背景下，能够产生稳定现金流的资产成为了市场的首选。而对于房地产市场来说，供需关系的变化、政策调整以及市场预期等因素都会对房价产生深远影响。

对比当前我国的房地产市场，虽然存在一些差异，但同样面临着老龄化加剧、供应过剩等问题。随着老一代人口峰值的下降和00后一代对房产需求的减弱，需求端的不足将使得价格波动更加剧烈。因此，无论是新房市场还是二手房市场，都需要更加谨慎地应对未来的挑战。

A股房地产上市公司是国内地产行业晴雨表，而2023年年报数据揭示了房地产面临的严峻形势。截至4月9日，A股97家房地产开发公司中已有34家发布了相关数据，归母净利润增速平均数为-90.73%，17家公司利润下滑。更为严峻的是，其中有10家企业甚至出现亏损，平均归母净利润仅为8.32亿元。

总结而言，日本经济泡沫时期的房地产市场演变为国人提供了宝贵的经验和教训。在当前形势下，国人应更加关注市场动态和政策变化，以应对可能出现的风险和挑战。同时，对于投资者来说，选择能够产生稳定现金流的资产将是一个明智的决策。

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