地产新开工，传递“积极”信号？

jianlai @ 2024年06月21日财经风云

地产新开工，传递"积极"信号？

来源：国金宏观·赵伟团队

一问：房地产建设环节的"新变化"？新开工出现改善，但销售、拿地等指标未见明显起色。

近期房地产新开工出现"改善"迹象，单月同比增速由2月的-29.7%连续上行15.7个百分点至4月的-14%。在新开工回暖的带动下，1-4月施工面积同比增速较前值回升0.3个百分点至-10.8%。但从领先指标上看，当前房地产销售未见明显起色，但其他融资"修复"或对新开工有一定支撑，除销售外其他资金增速去年的低点为-20%、今年4月已回升至-9.2%。类似地，土地成交低迷，或与房企拿地受"高库存"压制，4月广义住宅库销比仍达25个月；"去库存"思路下多地控制供地节奏、聚焦存量用地利用有关。

二问：新开工改善的动力源自何处？东、西部经济发达省份贡献较大，上海、苏州等表现突出。

分区域看，东、西部地区对全国新开工的贡献较为显著，经济发达省份尤为突出；4月江苏、广东、山东、四川等省份新开工面积增速分别较上月回升7.7、6、8.3、7.6个百分点。城市层面，部分东部城市新开工整体表现较好；其中三亚、苏州、南通等东部城市新开工面积边际涨幅较大，4月同比分别较上月提升30.3、28.6、6.3个百分点；另有部分东部城市新开工保持较快增长，如上海、天津，1-4月新开工面积累计同比分别录得6.8%、12.6%。新开工改善幅度较大的城市，商品房销售普遍未见明显复苏；土地成交表现分化，其中苏州、上海整体呈现改善，南通、天津降幅扩大。

三问：新开工改善的原因及延续性？"政策驱动"特征较明显，后续落地效果或受库存等影响。

本轮新开工改善的"政策驱动"特征较为明显，多地"白名单"项目持续落地，对房企融资形成支持。PSL等政策效果或持续显现，专项债、超长期特别国债加快发行也将对资金端形成进一步补充。然而在政策落地过程中，地产基本面依然是重要影响因素；本轮新开工改善较多的上海、苏州、天津，住宅库存在相同能级城市中相对较低。地产发展新模式下，库存、房价收入比均处于高位的城市，增量建设需求有限、政策或更加聚焦于"去库存"，新开工或持续承压。

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