@徐斌房产律师：这些年我去的别墅也算是很多了，

中国人大多有个别墅梦，就是在买房买车，老婆孩子狗的基础上，所谓追求财富自由什么的，第一反应不是背着包全世界到处转转，去两河流域看看风土人情，去瞧瞧金字塔和非洲动物迁徙、南极的企鹅，而是第一时间想到买个别墅、买个跑车。

但是国内的别墅，

在我看来，

大多数还不如农村宅基地。

咱们就不说福建、浙江那些一盖可以三层、四层，甚至可以顶着莫斯科风格尖塔的风格莫名其妙的宅基地，咱们就说北京郊区的宅基地，你们知道有多大么？

过去农民分宅基地，有所谓三分地、四分地的说法，就是一亩地的40%，一亩地是667平米，四分地是267平米。

这个267平米还只是房子的理论上限，很多农民自建房比这个还大。

在这个情况下，农民的核心问题，是盖房子的成本有限，和装修的成本有限。

如果放开了自己随便设计、装修，不考虑预算的情况下，因为地不要钱，盖房子本身的价格一平米不过3000以内（砖混只要500）。

200平米*3000 = 60万

在北京一套200平米毛坯别墅的价格是多少呢？

可以达到800~2000万。

也就是说，冒险从农民手里买个小产权房然后自己盖个“别墅”，哪怕计算了合同无效的风险进去，也比咱们从开发商手里买别墅要便宜，而且，你可以自己随便设计。

农民的宅基地还带院子。

在北京郊区周边有大量的民宿，你看无非是经营者从农民手里“买”或者长租下来，自己盖再自己装修，什么造型都做的出来，要比开发商在设计的那些千篇一律的破房子好上许多。

今年我去了上海一个很贵的小区，一套别墅4000万。

房子倒是挺大的，楼上楼下三四百平米，从外面往里看你是瞧不出什么破绽，做售楼处卖房子的时候，一套房子能卖4000万相比是非常豪华的。

我们进去的时候，是毛坯状态，业主找了个木头棍子，在墙上、承重柱子上随便敲敲，混凝土就一块块碎了，露出钢筋，然后业主就用木头棍子捅钢筋，钢筋就成粉末了。

钢筋成这个样子，自然考虑氯离子问题，也就是说是不是海沙房。

几个业主坐下来一说，其中一个也是做房地产的，大呼说律师说的没错，这个就是海沙房，总包自己承认的。

即便如此，几家依然由于要不要退，究其根本，在于装修。

一个三四百平米的别墅，装修花个12345百万是轻轻松松的。

别墅装修尤其贵，要想达到一定的水准，装修甚至可以比盖房子贵。

我们买商品房的时候，开发商经常宣传，送的精装修一平米3、5、8K，那该钢混结构的造价3K以内撑死了，也就是说就平时咱们常遇到的楼盘，开发商送的装修宣称都超过他们盖房子给总包的钱。

业主自己花了大几百万装修，如果房子里面主体结构质量有问题，地下室阀板渗漏水严重，业主也是硬着头皮自己做防水把装修做完。

就这样的别墅，房子最贱也最破，3000块钱一平米，他们还要降（tou）本（gong）增（jian）效（liao）。

土地也很贵，因为是按照建筑面积卖房，但其实是按亩拿地，容积率锁死了这些“别墅”的品质，像火柴盒一样两栋别墅可以隔窗眺望，也没什么隐私，拥挤不堪。

还有一个就是建筑面积问题。

因为动辄一平米几万，如果面积做的太大，单价就令人绝望，以至于很难卖。

所以通常国内的别墅建筑面积很小。

老外的3bedrooms 4bedrooms，一个普通的house，他不仅仅是建筑面积大，占地面积也大，空间感是很舒服的。

放到国内，土地很贵，所以每个建筑都是向上、向下去拓展空间，相当于把一个火柴盒立了起来住，盖出来的很多都像塔不像房子。

国外house互相彼此是不挨着，所谓独栋别墅，如果是联排就不叫别墅，叫condo，如果再分个基层，更像是国内给农民工临时住的工棚，这种格局我们就叫叠墅，说什么上中下叠。

别墅你看面积很大，但是同样是200平米，如果拆成4层，一层不过50平米，再加上别墅甚至电梯的面积，那其实他的空间是非常局促的。一层可能只有一个客厅厨房，二层有个卧室厕所。楼与楼之间的内部道路，并排可能都过不了两辆车，因为路都要为地去让，要不然一块地盖不下几套房子。

再然后就是上面提到的，小区内部的管理问题。

这是微不足道的小事，但是也是卡bug一样的大事，因为它属于制度灾难。

关于我们的物业制度，我已经写了很多了，在这里不再啰嗦，涉及到别墅自身的缺陷，就还有一个制度，就是我国的拆违制度。

我国的拆违制度，叫“睁一只眼闭一只眼”，也可以叫“X不举官不究”，这里的X同时指代人民和领导，即民不举官不究的同时，官不举官不究。

拆违不是有一套拆一套，而是有人举报才磨磨唧唧的去拆，举报的不狠不拆，狠了再拆。

所以国内可以实现，隔壁盖违建，怎么举报都没效果，也可以实现盖违建被举报，拖着拖着最后不拆了。

这种薛定谔式的拆违，只有在政府要大规模进行拆迁的时候，才会100%的坚决去推动拆违。

这就导致在国内，别墅小区，出现一定比例的违建，几乎是必然的，甚至在一些别墅多的区域，例如昌平、顺义，民一庭审理这类案件的时候积累的关于“违建”导致的二手房纠纷的经验都要比其他区域先进许多。

甚至当地中介的格式合同里，都要把违建问题写到合同里：有违建不退房。

我是觉得这玩意拉跨极了。

盖也盖不好，别管多贵，质量都一样拉胯。
管也管不了，别管多贵，违建都一样普遍。
住也住不好，别管多贵，居住都一样憋屈。

唯一的优点就是贵，只要你不和国外去比较，那么你都可以用“买得起”别墅来证明你是个财主。