曼哈顿变身“鬼城” 这就是人类城市的未来？

曼哈顿变身“鬼城” 这就是人类城市的未来？
作者： 曾心怡

房东的野心在美国楼市的繁荣之中越发膨胀，长期租约和高昂的租金“两手抓”，最终结果却是连“黄金大道”麦迪逊都无人问津。
纽约已经变了――从“夜夜无人入睡”的帝国城市变为了一座富得流油的“鬼城”。而这很可能就是人类城市未来最终的模样。

日前，《纽约时报》引述地产公司Douglas Elliman的调查数据显示，目前曼哈顿约有20%的零售商铺处于空置状态，而这一数字在2016年仅有7%。

上述公司零售租赁主管Faith Hope Consolo直言，即使是过去零售商们争破头才能抢到的“黄金地段”麦迪逊大道，现在也不乏空空如也的“奇观”。

显然，在美国楼市风起云涌之际，曼哈顿购物走廊的现状却恰好与之相反，红火程度逐渐降温。在机构报告之外，美国政府也给出了自己的官方数字――虽未过高，但空置率在五年内翻番仍是不争的事实。

纽约市政厅去年12月公布的报告显示，从2012年到2017年，曼哈顿整体空置率自2.1%翻倍，升至4.2%。报告认为，这一现状是由于实体零售商疲于应付日益激烈的线上零售竞争之际，房东还向他们收取高昂的租金。

除了空置率问题，《大西洋月刊》还看到，曼哈顿零售工人数量已经连续三年下降超过1万人。自2014年以来，美国经济出现强劲稳定增长，零售行业失去的工作岗位却远多于大衰退时期。

上述媒体指出，出现这一现象至少有三个相互关联的原因。

首当其冲，与政府报告中所提及的原因相似――租金高企。商业不动产服务公司世邦魏理仕数据表明，2010年至2014年间，曼哈顿最繁华的购物走廊租金飙升了89%，但零售额却仅增长了32%。

这就意味着小型企业完全无法负担商业租金。与此同时，时报广场等租金最为昂贵的地段零售业空置率也属全区最高，这显然并非巧合。

其次，线上购物的增长加剧了房租飞涨的痛苦程度。在曼哈顿零售商铺空置率上升之际，美国整体仓库空置率却降到了一个世纪以来的低点。

侨报纽约网上周报道称，由于电商激增，全美仓库和物流空间需求达到十八年来的最高水平。

尽管电商公司可以通过开设实体店来促进线上销售，或许也有新的零售商愿意入住空置的商铺，但不可忽视的是，不少房东都不想为时下流行的“快闪店”提供短期租约――他们仍更倾向于和“有钱可烧”的土豪全国性品牌达成更丰厚、更长期的租约。

“快闪店”是一种在商业繁华区设置临时店铺，在较短时间内推广品牌的商业模式，运营时间通常较短。近年来，快闪店已成为全球零售领域一个重要发展趋势。

新零售时代已经到来，零售商铺市场却在渐渐失衡：增长最快的线上零售商正在尝试短期租赁，但房东们却仍在寻找“较为老式”的长期租户。

由此，《大西洋月刊》忍不住发出慨叹：今日的纽约预示着人类城市明日的未来――原本身为“大熔炉”的纽约在这场“房东等待游戏（landlord waiting game）”之中渐渐失去了自己的特质，正在慢慢变成人口密度极高的美国郊区。

为了让全国性连锁企业支付高昂租金进驻，房东们宁愿坐在空荡的商铺之中苦苦等待；过去的五年里，地产空置率攀升，生活千篇一律，而曼哈顿的房价中位数仍保持在超过1百万美元的水平。

上述媒体认为，中产家庭和新兴企业很难在纽约城中找到立足点，现有企业回报率不断上升的同时，暴发户、奋斗者和其他人的机会则越来越少。纽约的发展表明未来的城市仅仅是大规模商品化的一次实验（an experiment in mass commodification）。以后无论去到哪里，城市都将以统一的形态出现。

*本文来自华尔街见闻（微信ID：wallstreetcn）。