今年首度出现量价齐升楼市走出“阴霾”？

gangqin @ 2020年06月16日财经风云

今年首度出现量价齐升楼市走出“阴霾”？

21世纪经济报道

房地产市场正快速回温。

6月15日，统计局发布数据显示，2020年前5月，全国商品房销售面积和销售金额低于去年同期，但月度销售规模仍在不断攀升。5月单月，全国房地产销售面积首次实现同比正增长，增幅为9.7%。销售金额则连续两个月正增长，5月的同比增幅达到14%。

同日发布的另一组数据显示，70个大中城市中，5月房价上涨的城市数量继续增加，一、二、三线城市的新房价格涨幅均比4月有所扩大。

虽然未能统计全国所有城市，但70个大中城市的覆盖范围之广、市场体量之大，仍使其具有极强的代表性。总体来看，5月的房地产市场被不少机构称作“量价齐升”。

“2020年5月份，统筹推进疫情防控和经济社会发展工作取得积极成效，生产生活秩序持续恢复，住房需求得到进一步释放，70个大中城市房地产市场总体稳定，价格略有上涨。”国家统计局城市司首席统计师孔鹏如此解读5月市场。

量价齐升与板块轮动

本轮房地产市场从3月中下旬开始显著升温。4月，全国商品房销售面积为11995万平方米，达到去年同期的98%。5月，商品房销售面积为14730万平方米，环比增长22.8%，同比增长14%，首次超过去年同期。

5月市场的升温，被认为是市场整体性复苏的体现。总体来看，由于前期缺口较大，今年前5月的销售面积和销售额仍比去年同期有两位数的降幅。但多数机构认为，按照当前的回暖势头，市场复苏的前景仍然值得期待。

上海易居房地产研究院指出，6月，房企为冲刺半年度业绩，会加快推盘节奏、加大营销力度，商品房销售面积累计同比降幅将继续收窄。

随着交易量升温，房价也继续攀升。今年5月，70个大中城市中，有57城的新房价格出现环比上涨，数量为去年8月以来的新高。41个城市的二手房价格环比上涨，数量为去年9月以来的新高。

从城市能级来看，4个一线城市新房价格环比上涨0.7%，涨幅扩大0.5个百分点；31个二线城市新房价格环比上涨0.6%，涨幅扩大0.1个百分点；35个三线城市新房价格环比上涨0.7%，涨幅扩大0.1个百分点。

同期，二手房价格的涨幅总体低于新房，但由于更为市场化，二手房的价格变化被认为更具参考价值。

今年5月，北京、深圳分别以1.8%和1.6%的涨幅位居二手房涨幅榜前两位，成都、银川、宁波等二线城市紧随其后。在跌幅榜上，牡丹江以1.5%的跌幅领先，太原、三亚、郑州也有较大的跌幅。

北京的二手房价格上涨，有着学区房新政引发的刺激。但上海易居房地产研究院认为，即使抛开这一因素，二手房价格变化，仍然体现出板块轮动的特征，即一线和强二线城市房价出现聚集性的上涨，而房价下跌的城市则以弱二线和三线城市为主。

“相比需求有所透支的三四线城市，城市基本面更好的一二线城市，楼市有较强的表现。”该机构指出。

市场反弹力度有限

综合其它指标来看，房地产是从疫情中恢复较快的行业之一。今年1-5月，全国房地产开发投资45920亿元，同比仅下降0.3%。与固定资产投资（不含农户）6.3%的降幅相比，房地产业的投资热情堪称高涨。

今年1-2月，全国房地产开发投资同比下降16.3%。也即，短短三个月间，该指标的降幅就收窄了16个百分点。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，销售端的升温，通常会刺激投资端的表现。前5月，投资、拿地、新开工等指标都有不同程度的升温，很大程度上是来自于这种刺激。

某大型房企相关负责人向21世纪经济报道指出，还有两个原因不可忽视。其一，很多城市在拿地、开发等环节给予不少政策优惠，并鼓励企业进行投资。同时，房企在年初的拿地和开发预算通常较为充足，恰好能够实施投资。

由于推出的土地质量较好，今年前5月，房企的拿地支出达到2429亿元，同比增长7.1%。在不少热点城市，企业对土地的争夺十分激烈，竞价上百轮、高溢价、高单价的土地交易大量存在。

其二，从房地产项目的开发周期来看，年初开工的项目，有望在年内形成销售，从而满足本年度的收入和回款需求。因此，房企在上半年的开发投资热情普遍较高。

另外，随着销售的回暖和融资成本的下降，房企的资金状况正不断改善。1-5月份，房地产开发企业到位资金62654亿元，同比下降6.1%，近三个月来降幅持续收窄。

上海易居房地产研究院认为，综合上述各项指标的表现来看，“房地产行业已基本摆脱疫情影响恢复到正常状态了”。那么，这种“正常状态”能够持续多久？

上海易居房地产研究院指出，在地方政府的政策支持和市场惯性下，6月房地产市场会继续回暖，预计各项指标还将继续改善。但今年以来，监管层多次强调“房住不炒”，预示着楼市调控政策短期内难以大幅放松，因此市场很难出现超预期反弹。

与此同时，“外贸、旅游、餐饮、服务等相关行业居民收入存在下降风险，一定程度上会抑制购房置业需求。”

前述房企人士也认为，除非政策层面的刺激力度加大，否则市场的反弹力度十分有限，“疫情发生之前，楼市经历了连续三个销售‘大年’，需求已经大量释放，尤其是三四线城市。”

(作者：张敏编辑：包芳鸣）

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