租房 10 年不买房，会后悔嘛？

@汪有: 中午聊了买房和租房的问题，从评论区来看，大家可以说对房地产的金融属性毫无了解。
大部分人，还在用后视镜里的经验，和一些感性认知，来面对一个家庭最重要的资产。

多年前我在知乎回答：租房 10 年不买房，会后悔嘛？
一大群人从安全感啊、漂泊啊、给心爱的人一个家啊啥啥角度回答的。

我说不要上这么多价值，我只考虑一个点：
你 10 年不买房，10 年后大涨了，你就会后悔；
10 年后大跌了，你就爽翻了，逃过一劫。

因为是好多年前的问题，当时选择长期租房的大部分应该都后悔了。
但也不绝对，比如燕郊腰斩了，没租房，买了燕郊就会很悔恨。

不要说什么安全感不安全感。
很多人说人要有自己的窝，看着窝踏实起来，才有安全感。
自己之前太漂泊，就算有自己的老破小，也是安全的。
那些买燕郊的人有安全感吗？

我承认，大部分有房的人都更有安全感。
那未必是因为有房，而是因为有钱。
很多人比较的是买不起房和买得起房的安全感，那肯定有房更有安全感。
这个问题是不用辩论的。

但当我们讨论买房还是租房，我们真正应该讨论的是：
在目前的房地产局势下，我同样有 500 万，
我是把房子变成钱，更有安全感；
还是拿着 500 万现金，更有安全感。
这个问题是有的辩论的。

持有房子的安全感来自于：我不怕房价突然大涨的安全感。
持有现金的安全感来自于：我不怕房价崩盘的安全感。

为什么楼市流行 "买涨不买跌"？
买涨是在追求持有房子的安全感；
不买跌是在追求持有现金的安全感。
所以我说：怎么有安全感，取决于你对未来房地产走势的判断。

以上是理想情况。
大部分情况比这个复杂，因为上了贷款。
上了贷款，会把上面的感受剧烈放大。
普遍杠杆 3 倍。
上杠杆在上涨周期超级爽的，下跌周期欲哭无泪。

很多人不太理解贷款的构成。
中午我那条说：
1500 万这个级别的房子，首付 500 万贷款 1000 万，还 30 年，利息 700 万，月供 4.7 万。
4.7 万前期每月还贷本金 1 万多，利息却 3 万多，这利息给银行赚了。
拿利息租房都能住雅诗阁了。

很多人就说：
别人还了 30 年，留下一套房。
你住了 30 年长租公寓，留下什么了？啥也没有啊。

你外行了。
怎么可能啥都没有。
我留下了 1500 万和这 1500 万产生的利息啊。

我是用利息租房子，又不是用本金租房子。
30 年的利息 700 万，平均到每月大约 2 万。
你拿这 2 万去租房子。
实际上如果不租服务式公寓，1500 万的房子 1 万多就能租下来。

别人首付 500 万，还了 1700 万，700 万是利息，1000 万是本金，30 年后得到一套全款 1500 万的房子。

我首付没花，也不需要还 1700 万，1700 万里 700 万拿来租房了，还攒了 1000 万，加上首付，30 年后我恰好手上多了 1500 万现金。
以及 30 年来这些钱的利息。
其实留下的更多，多的就是利息。

你可能会说：租金会涨吧。
上面的推理就是建立在房价平稳的假设上的。
租金要是都涨了，那房价肯定也涨，那当然是谁贷款买房谁爽。而且是 3 倍的爽。
毕竟租金也可能跌，房价也可能跟着跌，这时候就会到持有现金的爽，同样是 3 倍爽。
还是取决于你对未来走势的判断。

以及，对未来走势的判断，不光取决于你对房地产的判断，也取决于你对自己的判断。
你觉得自己未来还能赚钱，那么上杠杆也不怕的，反正你的收入能增长。
如果你未来会面对 35 岁失业，那你瞎上什么杠杆。
当然应该持有现金，房子不被法拍才是安全感。

还一点：户口、学位。
租房子不完全能落户口和学位。
有的地方能落户口，有的地方租房能上学。
那只是有的地方。
未来会不会推广，不知道。
这也取决于你的需求和判断。

如果是我举例的，能考虑 1500 万改善房的中产，他们选择很多，很多也无所谓落户和学位了，孩子未必上公立。

也有很多人折中处理：
我保留一套小房子，落户口学位，然后小房子出租，再去租大房子。
租金差不会很大，每月补贴 2000-3000 可能就行。

很多人有个老思维：
买的东西，是投资，就买贵的；
租的东西，是消费，我租便宜的。

好比大家都说租房没有安全感。
实际上当你每月花 1 万租房子的时候，就不太存在什么房东不礼貌动不动赶人，没有居住安全感的情况。
这时候房东都是求着你的。

你说我穷，租不起 1 万的房子。
但很多人还得起 1.5 万的月供。
1.5 万的月供，前期利息不止 1 万。

我觉得好的生活状态是：即使这个东西不是我的，是我租的，我也可以用好一点。
很多人是买了车才敢去哪都坐车的，只要没买车，一定挤地铁。

好比很多人劝人买车，说活动范围可以很大。
我没买车，我的活动范围也很大。
我从广州去深圳去中山都打车，打一次几百。
我同事觉得我败家。
但我心想，我偶尔才去一次，你养着车，算上停车费和折旧，比我贵多了。
指不定谁更省钱。

房子也是一样，有人每月还远超 1 万利息的月供，这种大家都觉得上进。
有人租 1 万的房子，这种大家都觉得败家。
但根据我此前的计算，这两种在财务上是接近等价的。

可见念头通达天地宽。

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叠 buff 时间：
1. 我没有说房子一定涨或一定跌，这取决于你对未来的判断；
2. 以上是纯财务角度分析，人的精神需求也是重要的；
3. 实际上判断涨跌也未必是大势，不同人的判断对象也不一样，隔一条街房价走势都不一样，完全可以出现你的涨了他的跌了；
4. "持有什么才有安全感" 这个话题是千日之战，有可能是房子、现金、茅台股票、英伟达股票、黄金等等，持有什么不后悔我也不懂。