投资客买入一二线老破小收租金有坑吗？

haitao @ 2025年12月20日财经

他们一般的操作手法是，以低价买入好地段老破小，只要便宜位置好，越破越好。然后廉价装修换新，对外出租，获取名义上的高租息，通常在 5% 以上。出租的同时，博取拆迁预期。可是我看到有部分专业房产投资客也在卖出高租息产品，难道这不是互道 SB？

我想到的坑点
1、未来出现大量的长租公寓或保租房，替代这种老破小，毕竟年轻人很少愿意租老破小。
2、未来有没有可能出累进制的房产税？
3、拆迁预期落空？

peppps

第一个坑点就是巨大的坑：在上海，大批国企（地产集团，城投集团，陆家嘴集团，各区国企）利用划拨土地开发的低成本公租房，保租房批量上市 60 万套，已经在严重冲击散客租房市场，年轻人普遍更喜欢这种干净整洁装修新有气派大堂健身场所社区食堂咖啡厅，而且还能用公积金冲抵月租金的保租房社区，对租金并不敏感，以新江湾城的城投宽庭为例，附近大批 B 站，抖音的员工批量租走城投宽庭的 6000 元一室一厅保租房，使用公积金冲抵租金，而对旁边老新村的 3000 元一室一厅不屑一顾。老破小的出租率和租金，肯定会被大批国企保租房冲垮防线。
就凭不能用公积金直接冲抵房租这一点，老破小在保租房面前就毫无优势，而且租金便宜也没用，如今的大厂青年从小都是养尊处优的小皇帝，对租金根本不敏感，宁肯多花一倍钱租崭新有青年社区氛围的保租房，看也不看便宜的老破小。

钟爱一玉

从前几年看，最大的坑是房价跌得比房租多多了。

孔曼子

老破小租金收益率肯定是不如同地段公寓的，后者房龄短、有电梯，通常租金会更高，而房价却更低。拆迁预期这东西，除非你有明确的消息，否则是不建议赌的。这几年政府拆迁较少，却大力改造老小区和支持老房加电梯。只要是改造过的小区，十年以内估计是别想拆迁了。

前不久关注了一套拍卖的危房，因为地段好且无法改造导致拆迁预期足够大，而面积又比较小，最后拍出了比同地段新房还高很多的单价，这种大概就是房产领域的壳资源股了吧。

花过水无痕

还是直指本心为好：一、是想买房，投资房地产发财（赚价格上涨的钱），又怕亏，就想买个 "分红股"
二、是为了租金，或说现金流
三、手里资金很多，想广撒网，什么品种都想来一点

清楚自己本心了，答案就揭晓了，不然别人说的再客观，自己心理也痒痒

就像这一两年很多想去日本买房的，本质都想趁着日本房地产牛市发笔小财，八字没一撇流程都不明白，人都不在那租不租得出去，怎么租，怎么维护，全都一桶浆糊呢，就开始按计算器算租金回报了。

peppps

@大牌 886

我只说上海
第一条那是不可能的，上海经适房都能给你造到市区 50 公里的地方，你指望上面还给你造很多租赁公寓？再说根本没地皮造，上海市区唯一大区域开发地块就只剩下浦东了。

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第一条就已经是现实了，上海国企保租房上市超过 60 万套，很多在市中心区域黄金和白银地段，比如浦东陆家嘴东绣路，浦东南码头浦三路昌里路，浦东后滩世博文化公园旁，浦东花木芳华路地铁站旁，杨浦新江湾城，杨浦光华社区，徐汇馨宁公寓，静安大宁人才公寓，市北高新人才公寓。。。。。。大规模崭新精装全配民水民电保租社区，有食堂咖吧健身房，均能使用公积金冲抵房租，已经剧烈冲击老破小租房市场，大幅度打压了租金。老破小的投资出租价值在大量上市的公租房保租房面前，一钱不值。

lazioslg

@钟爱一玉

从前几年看，最大的坑是房价跌得比房租多多了

房价的涨跌其实和股价的涨跌一样，提前是无法预知的，如果想买房，就不能怕它跌，也就是说，对于买入的房价是认可的，之后无论涨跌都不会影响心态才能去买房，因为，除非你是神，能买在未来房价的最低位，否则一定会出现房价跌破买入价的情况的，如果房价跌了就严重影响心态，那就根本不能买房；对于任何一套房，如果能被你买入了，那么你一定是在当前这个时间点，对这套房是出价最高的，因为房东不傻，如果有人比你出价更高，他一定会卖给更高价者；所以，要么就不买房，买了就别嫌贵，也别怕跌，你买入后，你拥有的就是房，钱就进入别人口袋了，至于之后房价的涨跌，与你无关。

火星兔

如果比较租金收益率，深圳的村委统建楼是非常独特的品种。租金差不多，但是价格只有 5 分之一。

qgj8848

其实就类似可转债，收息 + 期权 (拆迁)，前提别真是那种破房子，而是老，小的同时房龄和环境好点的，我有一套房就是，25 年房龄，出租收益率年化 3 个点，周边有学区，有地铁，生活便利，卖不上价但好出租。

来源：公众号集思录

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