房地产行业的坑真多啊

@徐斌房产律师:客户郑总2019年买了个临街底商，交房之后就租出去了，有商户在这里做餐饮。

刚经营了没多久，有天晚上，租户在商铺里打地铺，睡着睡着听到裤衩一声。

吓醒了，出门一看，房子整个悬空了——商铺下面的回填土下陷，商铺门口的马路也塌了一大块，现场惨不忍睹。

这把租户吓坏了，立刻联系了郑总，郑总找了物业，物业说这归开发商管，开发商派了个人过来看了看，就没消息了。

郑总着急了，房子塌了大坑，商铺完全不能经营，商铺变得一文不值。

找政府也没有效果，无奈只能找律师起诉。

主体结构质量不合格，可以退铺，郑总就打算把买铺子的几百万直接找开发商要回来。

不起诉，开发商没动静，一起诉，法院传票给开发商一送，开发商就跳出来了。

不是来谈判退房的，而是直接下了狠手偷了家。

由于租户已经退租，老郑平时也不在附近居住，没等老郑反应过来，开发商带着人嘁哩喀喳就把地基给回填了——老郑棋差一着，没有防备开发商的突袭。

房子还没来得及走到司法鉴定，就被修好了，导致未来能否做鉴定就产生了变数，这个时候，开发商登门拜访。

经过讨价还价，赔偿了老郑几万元，老郑去法院办了撤诉。

双方和解，开发商拟一份协议，协议约定：自此以后再也不因为地基下陷的事情和开发商再起纠纷，用这几万块钱一次性了结和开发商的所有矛盾。

原本这个案子到这里就结束了，但是万万没想到，最后老郑还是把房子退了。

话说，开发商左手签了合同打了款，右手就干了一件意想不到的事情。

原本小区规划了两个垃圾站，一大一小，大的一个平时业主倾倒垃圾使用，小的一个闲置。

开发商给了老郑几万块钱之后，第二天，就把大的垃圾站给撤了，于是整个小区就只能凑合用小的这个垃圾站——小的垃圾站就在老郑商铺斜对面。

老郑疯了。

他刚谈好的租户立刻原地又退租——毕竟一个商铺前面全是垃圾，什么吃的喝的也没法卖。

老郑无奈，再次找律师，又立案把开发商告了，要求退房。

法院给退了，理由是什么呢？

规划变更，就是按照商品房销售管理办法第24条的规定，如果开发商卖房之后就不可以变更规划了，如果变更规划除了去政府办手续，还必须书面通知购房人，如果开发商没有在法律规定的时间内通知，购房人就有权退房。

具体到这个案子，法院认为，小区原本规划了两个垃圾站，开发商故意撤掉一个垃圾站，既没有跟法院解释是什么时候改的，也没有办手续，更没有通知老郑，这个动作导致整个小区只能去老郑商铺门口倒垃圾，让老郑不能经营，是“合同目的无法实现”，属于根本违约。

在判决退房的同时，法院还要求开发商赔偿老郑，从买房到退房，每年4.9%的违约金，但是要扣掉开发商之前已经给老郑的5万补偿款。

这个案子从19年买房，到25年老郑打赢官司退房，前后历时6年，每年4.9%相当于30%，也就是六十多万。

案子是真实的，不过考虑到当事人的隐私以及本文的阅读性做了一些处理，不影响我们想表达的观点。

为什么要发这个案子呢？

除了很有意思之外，这个案子是国内比较少见的，基于规划变更退房的案例。

在实践中更多的业主面对的不是塌陷的地基，而是变更的规划，自行车棚变成机动车停车位，绿地变成道路，但是极少有业主依照这个理由退房成功，其中一个很关键的因素，是规划变更对业主造成的影响。

按照法条的意思，除了变更规划，退房还需要一个条件：“商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的”

就是说它不仅仅是规划变了，还要对业主造成了具体的、根本性的影响。

在实务中，规划变更经常发生，很少有开发商能做到自己盖的房子和图纸一模一样，甚至很多总包都是靠开口合同规划变更导致的增项来获得利润，而一旦变更规划都是涉及到整个小区。

以本案老郑的小区为例，小区有四千个以上的业主，他们都面临了垃圾站被撤的情况，如果法院让这四千个业主都退房，现在是不现实的。

具体到这个小区的大部分业主，垃圾站的撤销并不影响户型朝向，也不会影响业主居住或者经营。

但是对于老郑而言，垃圾站直接让他无法经营了，而他买商铺的目的肯定是经营，所以他就成了整个小区四千多个业主中唯一符合退房条件的业主。