房地产的旧时代，已经离我们而去

@庚白星君：一个时代的落幕

讲讲中央城市工作会议。

这是一场级别极高的会议，距上一次召开，已经足足相隔 10 年，一般只有在历史性关键时刻才会上线，以应对困局，做出巨大转变。

所以，我们要知道当下的城市，遇到了怎样的困难？大会提出的方法是如何解决的，才能看懂房地产未来的影响？我们一个一个来。

其实城市问题，我之前已经讲过很多次了，总结如下：

1、地卖不动了，地方财政面临枯竭

2、开发商一潭死水，金融系统压力较大

3、产业分化割裂，部分城市债务大于收入

4、人口老龄化严重，十年后进入负增长

5、城镇化进入末期，资源严重不平衡

6、老房子、超高层、烂房子太多，居住幸福感较低

总之一句话：

我国城市及人口高速发展期，已经结束， 土地财政进入 "告别期"，在产业资源分配严重不平衡的情况下，城市该如何破局，这是本次会议的议题。

不过，具体的解决方案已经研究出来了，我总结为三个核心点：

第一个，"全面收缩"。

城市扩张阶段到此为止，支持扩大朋友圈，但是不允许再 "吞地设区"，也就是全面叫停 "撤市设区"，反对城市盲目扩容。

逻辑很简单。举个例子，山东济南在 2018 年，把莱芜市吞了，设为莱芜区和钢城区。济南受益无穷，GDP 规模扩大，获得大量资源。

但对于莱芜来说，大量资源被转移到主城区，年轻人也都走光了。而地方要用钱的时候，还需要济南批，但济南，肯定会优先发展主城区，那么莱芜区就面临着 "人财两空"，产业升级速度不及预期，发展滞后。

如果一个城市已具备较强的辐射能力，那么就可以与县级市在产业、空间上高度融合，撤市划区，可促进一体化发展。

但如果这个城市，本身实力有限，或与县级市产业差异大、距离远，盲目划区，则会触发 "单边虹吸效应"，加剧区域矛盾。

实际上，大部分城市都走了后面的剧本。

所以中央表态，可以协同发展，相互帮扶，而不是单边虹吸，通过政策把弱势地带榨干。

大会提到，"未来会以县城为重要载体，支持县城存活并发展。"

为什么是 "县" 呢？

一方面县城的规模庞大，住着超 2 亿人口，拥有强大的消费力市场，是城镇化的最后一步。另一方面，县城上承大中城市，下接广袤乡村，是城乡融合发展的关键支撑。

未来的模式将变成，"一个大城市 + 周边县城支撑" 的协同发展模式。

然后打通城市与县城之间的公共交通体系，尽可能半小时直达，把县城发展成 "卫星城"，以此安置中等收入打工人和进城但银子不够的农村人口。

这个模式可以说是，摸着日本 "过河"。

日本就是这样，东京是日本人的打工天堂，人们能赚到钱，但却住不起东京的房子，于是就选择在周边的县城生活，比如千叶县、神奈川县、埼玉县、山梨县等等。

这些地方因为交通便捷，生活成本低，自然景观不错，承载着大量劳动力。这种 "一城多县" 的模式，降低了 "城里人" 的生活成本，提高了 "县城人" 的收入水平。

"县城人"，不断努力，成为 "新城市人"，打开了向上跃迁的通路，维持了东京都市圈的长期繁荣。

在国内，之前其实已经孕育出了这种模式，比如北京 + 廊坊部分地区，深圳 + 东莞、惠州部分地区，上海 + 苏州、嘉兴部分地区。

目前最大的问题是，基建太过缓慢，一条跨城铁路来来回回修了好多年。这是因为城市之间，出资比例难以调和，利益分配不匀。

但如果现在这条思路确定下来，中央加大补贴和投入，调配资源，大城市周边的交通网建设，会加速建设起来。这就会形成 "组团式城市群"。

而这个过程是漫长的，大概是以十年为单位，所以要用县城作为 "

载体"，推动农村人口 "先进县，后入城"，实现 "城镇化" 的最后一环。

这就涉及到资源的调配，未来国家财政会逐渐聚焦。

1、高铁干线 350 建设可能会停止纳规，国家只支持建城际列车，减速减班次。

2. 全面叫停城市轨道交通建设，没有轨道交通的城市很可能会永远错过。除上海等极个别城市外，即使是新地铁线路审批可能都很难通过，下一次城市轨道建设潮几乎遥遥无期。

3. 加速支持长三角珠三角一体化，能者上、弱者下，跨越行政体制，以产业建设为主导。

第二个，"寻找增量"。

当下，土地财政模式，已经很难维系了，去哪儿寻找增量，才填补这个窟窿？产业发达地区，还有企业税收，但产业欠发达的非城市圈地区呢？

答案还是看产业。

产业代表了居民就业，如果有特殊产业，比如曹县，另辟蹊径做汉服，棺木远销海外，包揽了整个日本的殡葬业，那么国家还会投入资源帮扶。

但如果啥也没有，对不起，国家不会继续投资这个地方，让其勉强维持 "小而美"，或者衰败，当然还会进行最后一轮的 "营救"。

而方法，"其实就是加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。"

这次没有谈及棚改 1.0，意味着，从官方角度，拒绝了大拆大建。一方面是地方没钱，付不起拆迁费，另一方面，人口有限，即是拆建结束，房子卖不出去又成了负债。

但旧房改造和公共设施服务所代表的棚改 2.0 不同。

国家举债补贴大头，地方稍微出一部分，居民出一部分。经济增量就起来了。

庞大的旧小区进行 "微创手术"，比如加装电梯、翻新外墙、改造水电暖气管网、增加停车位和社区服务措施。

能带动水泥、砂石、钢筋、玻璃等上游产业，又能带动电梯、景观、设备等中游产业，以及租赁和房屋买卖等下游产业。

而且，新投资出口来了，政府可以用预期房价和出租收益做抵押，把旧城区 "盘活" 成新资产，化债，银行的钱也可以继续借出去了，还可以带来大量订单，盘活企业，带动农民工就业。

这都会产生大量的税收，补充地方财政。

所以旧城改造，表面上是改善民生，本质上是促进消费，以工代赈，盘活地方财政，用时间换空间。

但逻辑上，再一再二，不能再三再四。

2015 年，货币化安置棚改 1.0，中央救了一波地方，结果大多数城市，继续搞房地产，而对产业发展或升级，置若罔闻。

2025 年，再通过旧房改造棚改 2.0，再给一波机会，如果继续坐吃山空，不思进取，那就真没办法了。接下来各城市都会被迫卷入淘汰赛，没有产业，就只剩下沦为鹤岗的命运。

3、第三条，"控量提质"。

截至今年 6 月末，商品房待售面积高达 76948 万平方米，创下历史新高。

之前房地产高速发展，全国各地盲目盖房。在高周转模式下，出现了大量的 "劣质房"。

比如超高层住宅。

大城市因为土地稀缺也就算了，就连一些县城，这些年也盖了不计其数的超高层住宅。

逻辑上开发商可以在同一块土地上赚更多钱，但问题是，后期维护难度高，物业跟不上，会很容易出现 "贫民窟" 现象，不出 10 年，大家都会见到超高层的破败感。

所以，这次大会，也重点提到，高速发展已过，全面定义商品房开发模式，不准乱拆乱建。

首先做到 "人房地钱" 联动机制，缺房的地方多供应，不缺的地方少供应，房子多到溢出来的地方，不供应。

其次全面 "矮化"，减少超高层住宅，提高居住品质。

对于开发商来说，要么别盖，要么就盖好房子，而且从之前 "买地 - 建房 - 卖房" 的模式，转向 "开发、运营和服务" 模式。

现在还能存活下来的开发商，要学会赚慢钱，精细化运营，增加业务，可以做持有经营、城市更新、代建城市配套，还可以从事物业服务，这才是未来的长线需求。

以上，就是大会的核心内容。

如果觉得还是不懂，那么接下来我再用大白话串起来，做个总结，以及分析对未来房地产的趋势影响。

这场会议，主要是认为之前的模式不行了，决心转舵开启新的模式。

之前本来想着，压制东部沿海人口聚集，限制发达地区城市规模和各种差异化缴纳费用，来提高东部沿海城市的居住成本。

同时放松内陆房地产开发，这样大批的外来打工人员就只能在老家或者附近城市买房，可以迅速提高内陆地区的城镇化。

内陆城市拿到原始积累，改善基建，招商引资，再配合国家的大力投资，就可以承接东部沿海地区产业升级后，淘汰下来的产业，从而实现内循环，最终实现共同富裕。

可惜因为种种原因，内地的房地产倒是发展了，结果钱却没了，招商引资一团糟，没搞出来产业也就算了，还搞出一大堆空城和负债……

算了，还是赶紧止血吧，把钱花在能造血的重点城市上，给原本压制的沿海城市松绑，快点赚钱，把窟窿补上。

总之，持续几十年的中西部城镇建设要熄火了，以后资源和政策会倾斜到少数几个城市群和经济带，人口也会往这些城市集中，那些没有造血能力中小城镇只能靠山吃山，靠水吃水，自身自灭。

而棚改 2.0 是中央帮地方的最后一次机会，就看能不能把握住。这场会议，是民生、化债和启动新经济引擎的一次重要定调，接下来会轰轰烈烈进行。

但说实话，我抱有的希望不大，是骡子是马，这些年早已经遛完了。能发展起来的早发展起来了，而发展不起来的，给了机会业也没用。

能实现弯道超车，以及后来者居上的城市，屈指可数。不是唱衰，而这是系统性的问题，一个城市需要极大的勇气，从上到下，整体拥有革命精神才行。

其实上面也清楚，所以这波帮地方化完债以后，基本都要求省吃俭用，躺平算了。

满级老读者，应该知道，我在很多年前就预演了当下这一幕。抛出的 "分化理论"，随着时间增长，会逐渐兑现其价值。

今年之所以很少写房地产，是因为可写的内容，过去都写完了，从宏观到微观，事无巨细。

不看怎么说，就看他们怎么做。

我一直在强调，城运即人运。

一个城市能不能发展起来，是 "天时、地利、人和" 的结果，其中 "人" 是最大的影响因素，也是最不可控的因素。

这个非常考验你对所在城市的判断力。

如果你认为你所在的城市，有发展，"人" 没问题，那么买房是可以的，因为经济发展好，产业强，人口涌入，最终会提高资产的稀缺性，反哺到房价层面。

当然前提一定是满足大众需求的 "好房子"。

但如果你认为你所在的城市，没有发展，"人" 有问题，如果不影响孩子读书的情况下，租房可能是最好的选择。因为这种城市的房子，不是资产，而是消费品，会随时间慢慢折旧，房子也会变老。

每个城市的房地产趋势是不一样的，所以再拿个别谈整体，就是脑子不清醒。至于老龄化、人口减少问题，参考日本就行了。

我国房地产，就是摸着日本过河，最终走向新加坡模式。

日本房价泡沫过，崩过，是纯粹的硬着陆。人口老龄化严重，年轻人不生不育。几乎是现在东大的翻版。

但近两年，东京、大阪、川崎、横滨市等核心城市，房价涨势很好，但除此之外，其他仍是一潭死水。

说白了：万变不离供需。

对于东大来说，人口和经济基数较大，则会出现几个缩略版的日本，比如京津冀、大湾区、长三角、成渝城市群、长江中游城市群，这几个是固定的名额，其他就看自己能不能把握住产业红利，实现命运的反转。

其他省份，可能只有省会和特别城市，能跑出来，比如西安、长沙、济南、福州等等。

万物都要符合经济的发展规律，看懂趋势，趋利避害，适当做出取舍。房地产的旧时代，已经离我们而去。